EL USUFRUCTO. UNA FIGURA JURÍDICA ÚTIL

En muchas ocasiones, alguien tiene interés en transmitir en vida un bien de su propiedad pero reservarse el uso y disfrute del mismo, o bien disponer que a su fallecimiento éste pase a ser propiedad de una persona, pero que el uso y los derechos económicos de dicho bien pertenezca a otra persona. Para tales supuestos, nuestro ordenamiento jurídico contempla una figura realmente útil que permite alcanzar tales objetivos y que es la constitución de un derecho de usufructo.

El usufructo definido en el artículo 467 del Código Civil, da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma o sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. Es decir, estamos ante un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena, de manera que se tiene la posesión pero no la propiedad y que le da derecho a su uso y utilización.

Con el usufructo se produce la desmembración de la plena propiedad, en la figura del usufructuario (que ostentaría el usufructo) y el nudo propietario (que conserva la propiedad de la cosa). El usufructuario tiene plena facultad de goce y disfrute sobre la cosa usufructuada, pudiendo incluso arrendarla, pero no podrá disponer de ella, ni venderla, ni permutarla, ni hipotecarla, salvo en algunos supuestos determinados de usufructo con facultad de disposición establecidos mediante disposiciones testamentarias.

El usufructo puede ser transmitido o hipotecado como derecho, si bien el nudo propietario tendrá en dicho caso un derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto) sobre el mismo.

El usufructo puede ser temporal, es decir se constituye por un plazo determinado y se extingue a la conclusión del mismo, o de carácter vitalicio, que se extingue por fallecimiento del usufructuario persona física o bien transcurrido el plazo de 30 años si recae a favor de una persona jurídica. Asimismo, puede recaer sobre bienes no consumibles, en cuyo caso a la finalización el usufructuario deberá devolver el bien usufructuado al nudo propietario o sobre bienes consumibles, en cuyo caso el usufructuario a la finalización del usufructo deberá devolver el valor que tenía la cosa o entregar al nudo propietario una cosa con las mismas características  que la cosa que se consumió.

Especial importancia revisten los usufructos de acciones y participaciones sociales de sociedades mercantiles. En dicho caso, la cualidad de socio corresponde al nudo propietario, mientras que los dividendos obtenidos y el incremento de valor (derivado de beneficios integrados durante el usufructo en las reservas) que tengan las acciones y/o participaciones al terminar el usufructo corresponde al usufructuario. Por tanto, quien tiene derecho de voto y participa en las juntas de accionistas, es el nudo propietario y quien percibirá los beneficios económicos de la buena marcha de la empresa es el usufructuario.

Por tanto estamos ante una figura jurídica interesante y apropiada a muchos intereses.

Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.

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LA DACIÓN EN PAGO. UNA MEDIDA INSUFICIENTE

El pasado 10 de marzo, se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 6/212, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que viene a establecer diversos mecanismos conducentes a la permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como posibilitar en algunos casos la figura de la dación en pago de la vivienda habitual como forma de extinción total de la deuda hipotecaria. Si bien dichas medidas pretenden evitar que un segmento de la población quede privado de su vivienda, ante la grave situación de crisis actual, el análisis de su contenido nos deja una sensación de que “saben a poco”.

Dicho Real Decreto, se limita  a establecer un Código de Buenas Prácticas, que en primer lugar precisa que las entidades de crédito se adhieran de forma voluntaria. Por otro lado, las medidas que establece solo están destinadas para aquellos deudores hipotecarios situados en el umbral de exclusión y que acrediten tal situación, considerándose, que para ello deben reunir las siguientes circunstancias:

-         Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas del trabajo o de otras actividades y carezcan de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente la deuda.

-         Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por ciento de los ingresos netos percibidos por el conjunto de los miembros de la unidad familiar

-         Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda del deudor.

-         Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales.

Además, sus efectos se extienden solo a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de unos determinados valores en función de los habitantes del municipio donde esté situada la vivienda. Las actuaciones que se regulan pueden estructurarse en:

1.      Las dirigidas a procurar una reestructuración viable de la deuda hipotecaria, mediante el establecimiento de un plazo de carencia de amortización de capital, reducción del tipo de interés durante el periodo de carencia, ampliación del plazo de amortización.

2.      Las dirigidas a ofrecer y obtener una quita en el capital pendiente de amortizar cuando el plan de reestructuración resulte inviable.

3.      Las dirigidas a efectuar la dación en pago como medio liberatorio definitivo.

De todo ello, cabe concluir, que poca es la novedad aportada en relación a la figura de la dación en pago, por cuanto aunque establece que la entidad bancaria ha de aceptarla, dicha figura solo actuará en unos supuestos muy específicos y siempre que la entidad bancaria previamente se haya adherido al Código de Buenas Prácticas regulado en el mismo.

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EL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL ARRENDATARIO

Con la crisis económica actual y la gran oferta de inmuebles en el mercado del arriendo son muchos los propietarios de bienes inmuebles arrendados, ya sean viviendas o locales, que se están encontrando con la situación de que el arrendatario les pide una rebaja de la renta en vigor, bajo la amenaza de que sino abandonarán el inmueble para irse a ocupar otro de semejantes características por una renta de alquiler menor.

El arrendatario en dichos casos está olvidando que tiene la obligación de cumplir el contrato de arrendamiento y que, por tanto, a no ser que en el contrato se haya previsto la posibilidad para el inquilino de desistir del contrato dando un preaviso al propietario o que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos le atribuya tal derecho, deberá cumplir sus obligaciones contractuales hasta la fecha de vencimiento convenida en el Contrato de arriendo.

Hemos de saber que, de desistir el arrendatario unilateralmente del contrato, no se producirá la extinción o resolución del arrendamiento, que continuará subsistente, sino que nos encontraremos ante un incumplimiento obligacional, que facultará al propietario para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria, así como, en ambos casos, la indemnizatoria de daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral de la otra parte.

Esta indemnización de daños y perjuicios comprenderá, por una parte, el valor de la pérdida sufrida por el arrendador (daño emergente) y, por otra, el de la ganancia dejada de obtener (lucro cesante)

Es de ver, pues, que el arrendatario deberá abonar al arrendador, en el supuesto de que desista del contrato de forma unilateral, las mensualidades que falten por cumplir, si bien, hay que tener presente que, de dar entrada el propietario a un nuevo inquilino, los importes que podrán reclamarse al arrendatario serán las mensualidades devengadas desde el abandono del inmueble por parte del arrendatario hasta la entrada del nuevo inquilino, pues de lo contrario se estaría produciendo un enriquecimiento injusto a favor del arrendador.

En cualquier caso, con las reformas aprobadas por el Consejo de Ministros del pasado 11 de mayo de 2012, esta situación cambiará, por cuanto que el arrendatario, con independencia de la duración del contrato de arrendamiento, podrá desistir del mismo en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación al propietario.

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LOS DEBERES DE LOS ADMINISTRADORES EN LAS SOCIEDADES MERCANTILES

Con independencia de cual sea el tipo societario concreto y el sistema de administración, existen una serie de obligaciones que legalmente vienen impuestas a todo administrador de  las sociedades mercantiles de capital.

Si bien los administradores de las empresas no tienen ninguna obligación en cuanto a los resultados de la compañía, sí que deben desempeñar su cargo con la diligencia debida. Entre las principales obligaciones que legalmente les son exigidas podemos citar, a modo de resumen, las siguientes:

Deber de Diligencia: Aunque formalmente el administrador no sea el empresario sí que se le exige aplicar en todas sus actuaciones la prudencia de un ordenado empresario para evitar que la sociedad que representa incurra en riesgos desproporcionados que puedan conllevar perjuicio para los socios y para terceros que tengan intereses con la Compañía. Es por ello que estando vigente en su cargo, se le “exige” el deber de informarse e investigar antes de tomar decisiones trascendentes para el buen fin de la compañía, así como el deber de vigilar en todo momento sobre los aspectos técnicos, humanos y económicos fundamentales para la buena marcha del negocio.

Lealtad y fidelidad: Entendida dicha obligación tanto desde el punto de vista activo como pasivo, es decir, se les exige tanto realizar lo conveniente para actuar como un representante leal priorizando los intereses sociales a los propios, como abstenerse de intervenir en negocios concurrentes o en los que pudiera existir conflicto de intereses con la compañía.

Deber de confidencialidad: Tanto durante la vigencia de su cargo como a posteriori, están obligados a guardar secreto sobre aquella información que hubieran podido obtener por razón de su cargo.

El incumplimiento de alguno de dichos deberes está concretamente sancionado por nuestra normativa mercantil-societaria, constituyendo uno de los requisitos que faculta a los socios o terceros a los que el actuar del administrador infringiendo sus obligaciones legales le hubiera causado un perjuicio, para poder ejercitar las correspondientes acciones de responsabilidad. Los Administradores responden del daño que causen por actos contrarios a la ley, a los estatutos sociales, a los acuerdos de la junta general y los actos realizados sin la diligencia debida.

La responsabilidad afecta tanto a los administradores de derecho, que son aquellos con cargo vigente  y debidamente inscrito en el Registro Mercantil, como a los administradores de hecho, concepto que abarca tanto a los administradores con cargo caducado, sin que haya habido renovación o reelección, como aquellos que sin ostentar formalmente el cargo controlan de hecho la gestión, ya aparezcan o no frente a terceros como tales.

Por consiguiente es sumamente importante que los administradores actúen con la máxima diligencia, por cuanto la doctrina general viene sosteniendo que no está obligado a reparar el daño causado el que haya obrado con la diligencia a la que venía obligado.

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LA INSCRIPCIÓN DE LA PÁGINA WEB EN EL REGISTRO MERCANTIL

La Ley de Sociedades de Capital establece que las sociedades de capital podrán tener una página web corporativa, cuya creación deberá hacerse constar en la hoja abierta de la Sociedad en el Registro Mercantil y será objeto de publicación, gratuita, en el BORME.

La inscripción de la web en el Registro Mercantil permite que la Sociedad pueda acogerse a los beneficios previstos en la Ley de Sociedades de Capital, entre ellos, por ejemplo, que la convocatoria de la Junta se realice mediante anuncio publicado en la página web, que los anuncios de los acuerdos sociales que exigen para su ejecución la publicación de anuncio en prensa se publiquen en dicha página web, etc,  con la consiguiente reducción de los costes para las empresas, por lo que es conveniente que todas aquellas Sociedades que ya dispongan de página web procedan a solicitar la constancia de la misma en el Registro Mercantil.

La creación de la web es competencia de la Junta General, mientras que su modificación, supresión o traslado, salvo disposición contraria en los estatutos, es competencia del órgano de administración. Tanto la modificación como la supresión y el traslado deberán hacerse constar asimismo en el Registro y publicarse en el BORME.

No necesariamente la página web deber formar parte de los Estatutos Sociales, pero de decidirlo así la Junta, el quórum necesario para adoptar el acuerdo sería el exigido para las modificaciones estatutarias y no ya el ordinario. El hecho que la web forme parte de los estatutos implicaría, a nuestro parecer, que la modificación, supresión o traslado pasaría a ser competencia de la Junta.

Si la web forma parte de los estatutos de la Sociedad el título necesario para proceder a su inscripción en el Registro Mercantil sería la escritura pública, mientras que, de tratarse de un mero acuerdo de creación sin incorporarlo a los estatutos, será suficiente una certificación del órgano de administración con las firmas legitimadas en la que conste el acuerdo de la Junta.

La sociedad deberá garantizar la seguridad de la página web, la autenticidad de los documentos publicados en esa página, así como el acceso gratuito a la misma con posibilidad de descarga e impresión de lo insertado en ella.

La carga de la prueba del hecho de la inserción de documentos en la página web y de la fecha en que esa inserción haya tenido lugar corresponderá a la sociedad. A nuestro entender, para probar que el anuncio o documento insertado se ha mantenido durante el tiempo exigido por la norma será suficiente la declaración de los administradores, que podrá ser desvirtuada por cualquier prueba admisible en derecho, por ello, para una mayor tranquilidad, se recomienda incorporar a la certificación o escritura de elevación a público de acuerdos sociales una “impresión de pantalla”.

Por último, es de destacar que las inserciones que consten en la página web no tendrán efectos jurídicos, hasta que la creación de la web o, en su caso, su modificación o traslado, no sea publicada en el BORME.

Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.

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