miércoles, 20 de marzo de 2013

LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN EL SENO DEL PROCESO EJECUTIVO HIPOTECARIO A RAÍZ DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA DE 15 DE MARZO DE 2013.


El pasado día 15 de marzo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, que tenía por objeto la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusiva en los contratos celebrados con consumidores.

En su sentencia el Tribunal dictamina que la normativa española es contraria a la Directiva 93/13/CEE, porque, por un lado, no prevé, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo y, por otro, no permite que el juez que conoce del proceso declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de esa cláusula, adopte medidas cautelares, entre ellas, en particular, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final.

Y es que lamentablemente la legislación española vigente impide al juez que conoce del procedimiento de ejecución hipotecaria poder entrar a valorar si la cláusula de un contrato de préstamo hipotecaria es abusiva o no y, de entender que sí, suspender el procedimiento ejecutivo. Según se establece en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los procedimientos de ejecución hipotecaria sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando ésta se funde en la determinación de la cantidad exigible o en la sujeción a otra prenda o hipoteca inscritas con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento.

Con arreglo al artículo 698 LEC, cualquier otra reclamación que el deudor formule, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento ejecutivo. Es decir, de considerar el prestatario-hipotecado que el contrato recoge alguna cláusula abusiva, debe instar un proceso declarativo. Ahora bien, el juez que conozca de dicho proceso no podrá acordar la suspensión del proceso ejecutivo. Consiguientemente, dada la rapidez del proceso ejecutivo frente al declarativo, el prestatario-hipotecado será igualmente desahuciado de su vivienda y, cuando resuelva a su favor el juez que conoce del proceso declarativo, únicamente podrá lograr una indemnización, salvo que hubiese logrado una anotación preventiva de la demanda de nulidad de la hipoteca con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

Pues bien, el Tribunal de Justicia de la UE entiende que la normativa española “no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil, en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados a instancia de los profesionales y en los que los consumidores son parte demandada, aplicar la protección que la Directiva pretende conferir a estos últimos”. Según el Tribunal, la “decisión [del juez que conoce del proceso declarativo, por la que declara el carácter abusivo de la cláusula contractual en que se basa la hipoteca y, en consecuencia, la nulidad del procedimiento de ejecución] sólo permite garantizar al consumidor una protección a posteriori meramente indemnizatoria, que resulta incomplete e insuficiente y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula, en contra de lo que establece el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13. Así ocurre con mayor razón cuando, cómo en el litigio principal, el bien que constituye el objeto de la garantía hipotecaria es la vivienda del consumidor perjudicado y de su familia, puesto que el mencionado mecanismo de protección de los consumidores, limitado al pago de una indemnización por daños y perjuicios, no es adecuado para evitar la pérdida definitiva e irreversible de la vivienda”.

La doctrina sentada por el Tribunal de Justicia de la UE en esta sentencia permitirá a:

- aquellos prestatarios-hipotecados, con procesos en curso, que estimen que alguna de las cláusulas contractuales del préstamo son abusivas, suspender el lanzamiento hasta que el juez resuelva este extremo;

- los que ya hayan sido desahuciados, evidentemente, no podrán recuperar sus viviendas, porque probablemente ya habrán sido adquiridas por un tercero, pero si consideran que se les ha producido un perjuicio, por cuanto fueron victimas de alguna cláusula abusiva cuando contrataron el préstamo sobre su vivienda podrán reclamar a fin de obtener algún tipo de indemnización.

En cualquier caso, tras esta sentencia, el gobierno español deberá modificar la legislación vigente para adecuarla a la normativa europea. Esperemos que las modificaciones que se introduzcan eviten el menoscabo de la efectividad de la protección de los consumidores tolerado hasta ahora.

Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento jurídico
 

martes, 12 de marzo de 2013

EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

La servidumbre es un tipo de derecho real que limita el dominio de un finca denominada predio sirviente a favor de otra finca denominada predio dominante, que le posibilita usar o servirse de ella con unas determinadas finalidades. Es decir se trata de una relación entre inmuebles y es muy conveniente verificar no solo su existencia, sino que las mismas figuren inscritas en el Registro de la Propiedad, especialmente para el caso de que se pretenda comprar o vender un inmueble o bien efectuar determinadas operaciones de división de propiedades.
 
Pueden establecerse por la ley o por la voluntad de los particulares y pueden ser positivas (implican que el dueño del predio sirviente tiene la obligación de dejar hacer alguna cosa o la de hacerla por sí mismo), o negativas (al dueño del predio sirviente le está prohibido hacer algo que le sería lícito si no existiera la servidumbre). Las servidumbres más comunes son:
  1. Las servidumbres en materia de aguas, entre ellas la servidumbre natural de aguas, la servidumbre de estribo de presa, la de sacar agua y de abrevadero, la de acueducto, etc.
  2. Las servidumbres de paso, que normalmente es la que permite que el propietario de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a la calle o camino público, tenga derecho a exigir el paso por las fincas vecinas.
  3. Las servidumbres de instalación que permite que el propietario de una finca pueda instalar en otra finca unas determinadas instalaciones (por ejemplo aparatos de aire acondicionado para la climatización del predio dominante).
  4. La medianería o pared medianera, formada por las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación por las paredes divisorias de jardines o corrales, etc.
  5. Los derechos de luces y vistas, en virtud de las cuales en caso de paredes medianeras ningún medianero puede sin el consentimiento del otro abrir en la pared huecos o ventanas o las que permiten apertura de ventanas o huecos en paredes no medianeras contiguas a la finca ajena, para recibir luces o la apertura de ventanas, balcones u otros voladizos sobre la finca del vecino, etc.
  6. La servidumbre de desagüe, que permite ordenar que el propietario de un edificio construya sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle y no sobre el suelo del vecino.
  7. Servidumbres de distancias y plantaciones que imposibilitan el plantar árboles cerca de una heredad ajena sin una determinada distancia, o la que permite al dueño de una finca reclamar que se corten las ramas de los árboles del jardín vecino que se extienden sobre el suyo.
Por otro lado, la servidumbre es inseparable de la finca a la que activa o pasivamente pertenece y por tanto forma parte de la finca en caso de transmisión de la misma, ya sea como carga o como servidumbre a favor de la misma, lo que nos obliga a examinar su existencia en todos los casos de transmisiones de propiedades.
 
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento jurídico