Más de uno se habrá encontrado con la ingrata sorpresa de
acudir a la entidad bancaria a solicitar un préstamo hipotecario para adquirir
un inmueble y que se lo hayan denegado, porque el inmueble está afecto al art.
28 de la Ley Hipotecaria.
Este artículo de la Ley Hipotecaria establece que “Las inscripciones de fincas o derechos reales
adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta
transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense
las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a
favor de herederos forzosos.”
Para entender que comporta esta limitación legal, hemos de saber, en
primer lugar, que en nuestro sistema registral rige el principio de fe pública
registral, en virtud del cual se protege a aquellos terceros que hayan
adquirido un bien o derecho a título oneroso del titular registral, confiados
en el contenido del Registro. Al amparo de este principio estos terceros
adquirentes de buena fe no verán afectada su titularidad por mucho que otra
persona reivindique el derecho como suyo.
Pues bien, el art. 28 de la Ley Hipotecaria establece una suspensión
temporal a los efectos de dicho principio de fe pública registral.
Esta suspensión entra en juego cuando un heredero voluntario o aparente
transmite a un tercero un bien o derecho del que es titular registral dentro
del plazo de dos años desde el fallecimiento del causante, este tercero
inscribe a su vez su titularidad y durante dicho período de dos años aparece un
heredero real (forzoso o legitimario) que ataca la inscripción del heredero
voluntario o aparente, así como la titularidad e inscripción de este tercer adquirente;
en dicho supuesto, este tercero no verá protegida su titularidad al amparo del
mencionado principio de fe pública registral.
Los herederos reales o forzosos son aquellos que tienen derecho a la
legítima y los supuestos en los que éstos podrían aparecer, una vez efectuada
la manifestación y aceptación de herencia, son, entre otros, los siguientes: (i)
aparición de un testamento no inscrito en el Registro General de últimas
voluntades; (ii) la existencia de un testamento escrito a mano y no presentado
ante Juez o funcionario competente; (iii) aparición de un hijo desconocido; (iv)
aparición de heredero que se creía fallecido; (v) regreso de un heredero que se
creía ausente; etc.
Precisamente, para no verse afectados por los posible vicios de la
herencia, es por lo que algunas entidades bancarias no conceden hipotecas sobre
fincas afectadas por la limitación del art. 28 de la Ley Hipotecaria hasta
transcurridos dos años desde el fallecimiento del causante.
No obstante, como dicha limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
no es aplicable en el supuesto de que los adjudicatarios del bien o derecho
sean legitimarios, en estos casos las entidades bancarias no deberían poner
problemas en la concesión del préstamo hipotecario.
En cualquier caso, de estar interesados en la adquisición de un bien o
derecho afecto a dicha limitación, les recomendamos prudencia y considerar la
posibilidad de posponer la adquisición hasta haber transcurrido el período de
dos años. Sin perjuicio, de poder valorar otras opciones, como, por ejemplo, la
suscripción de un contrato de arrendamiento con opción de compra a ejercer tras
el transcurso de los dos años, una vez salvada la limitación.
En todo caso, es importante saber que el tercer adquirente afectado por
la aparición de un heredero real, que perdiese la titularidad del bien o
derecho, podría reclamar al heredero aparente o voluntario que le transmitió el
bien o derecho el precio que pagó por él, así como las costas del pleito frente
al heredero real y los gastos de formalización de la transmisión del bien o derecho
satisfechos.
Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados,
S.L.
Departamento jurídico
