Una cuestión que se plantea a menudo en los contratos de arrendamiento, es
que sucede cuando fallece el arrendador de la finca arrendada.
Ya se trate de una vivienda o de un local de negocio arrendado por parte de
una persona física, el fallecimiento del arrendador siempre que éste sea pleno propietario
del bien, no conlleva la extinción del contrato de arrendamiento, ya que en
este caso sus herederos o legatarios se subrogan en la posición arrendadora y
el contrato sigue vigente con todas sus condiciones pactadas.
No obstante, cuando el arrendador no actúa como pleno propietario sino en
su condición de usufructuario (puesto que el usufructuario de un bien tiene la
facultad de arrendar los bienes que tiene en usufructo) y siempre que el
contrato esté sujeto a la ley de arrendamientos Urbanos de 1994, vigente a
partir de enero de 1.995, conlleva que el alquiler quede extinguido, en
aplicación de lo dispuesto en su artículo 13.2. de la referida Ley.
Esta consecuencia es distinta a los contratos a los que se le aplica la
anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, conocidos comúnmente como
contratos de renta antigua, ya que el fallecimiento del arrendador usufructuario con la anterior
legislación no es causa de resolución
del contrato de arrendamiento, salvo que las condiciones pactadas para
el arrendamiento por el usufructuario anterior fueren notoriamente gravosas
para la propiedad, como por ejemplo un precio de alquiler muy bajo.
Consiguientemente es importante que cuando se vaya a tomar un bien inmueble
en arrendamiento y se vaya a firmar el
correspondiente contrato ya sea de vivienda o de local de negocio con
una persona física que actúe como propietaria, se verifique si la misma actúa
en su condición de pleno propietario o simplemente de usufructuario del bien,
puesto que en éste último caso, pese a la validez jurídica del contrato que se
celebre, en caso de fallecimiento del usufructuario las consecuencias para el
contrato de arrendamiento son absolutamente diversas ya que conlleva la
extinción del arrendamiento sea cual fuere la duración que se estipulara, con
el consiguiente perjuicio para el arrendatario.
Por ello, es aconsejable que se verifique en el registro de la propiedad a
quien pertenece el bien que se va a tomar en arriendo, las características de
su titularidad, así como obtener copia del documento público que acrediten la
propiedad o el derecho que se ostenta sobre la finca a arrendar.
Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados,
S.L.
Departamento Jurídico
