LOS VICIOS OCULTOS EN LA COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES ¿CÓMO RECLAMAR?

En cualquier contrato de compraventa la confianza juega un papel fundamental. Y, sobre todo, en el comprador que presume que el bien que adquiere está en perfecto estado de uso. Si es así, ningún problema, pero… ¿qué sucede si una vez perfeccionada la venta se detecta que lo que se ha comprado tiene defectos que no se ven a simple vista? ¿Tiene defensa el comprador frente a esta situación?

Comprar un coche o una vivienda es siempre una gran inversión. Por ello tenemos que tener en cuenta los llamados vicios ocultos que no se contemplan a simple vista. Un vicio oculto en la compraventa es un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra y que una vez conocido disminuye tanto la utilidad de la cosa vendida o la hace impropia para su uso, que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella.

Por tanto, el vicio oculto es, en principio, un defecto (o daño) en la cosa o bien que se vende y que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. Pero para que dicho defecto tenga consecuencias jurídicas, -es decir, para que dé derecho al comprador a reclamar por ello-, no basta con que exista, sino que ha de cumplir con una serie de requisitos:

A.- Que el defecto (o daño) sea previo a la compraventa. La carga de la prueba de cuándo se produjo le corresponde al vendedor y si éste puede demostrar que el daño no existía antes de la compraventa, podrá oponerlo frente a la reclamación del comprador.

B.- Que el defecto (o daño) sea grave y que influya decisivamente en la decisión de compra. Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiese contratado con otras condiciones (normalmente, con una rebaja en el precio a pagar).

C.- Que el defecto (o daño) esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos, no como vicio oculto. En este sentido, tiene mucha importancia la capacidad del comprador de haber podido detectar el defecto antes de la venta.

 ¿Cómo se puede reclamar?

La norma que trata sobre esta problemática es el Código Civil, pero sin aplicar un régimen de protección específico y recogiendo tres posibles tipos de acción para el comprador, cada una de ellas con presupuestos y consecuencias distintas:

A.- DEVOLUCIÓN:

Acción redhibitoria. Se regula en el artículo 1.486 del Código Civil, y permite al comprador desistir del contrato, entregando el bien o la cosa adquirida y pudiendo recuperar los gastos correspondientes a la operación. Y, además, en el caso de que pudiere demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos antes de la entrega, el comprador podrá exigirle una indemnización por los daños y perjuicios causados (si los hay).

B.- REBAJA EN EL PRECIO:

Acción "quanti minoris". También se regula en el artículo 1.486 del Código Civil y, en esencia, lo que pretende es una minoración el precio del bien. Para ello deberán valorarse los daños por medio de peritos y el valor resultante del peritaje se restará al precio de la operación.

C.- ADECUACIÓN:

Saneamiento. Se regula en el artículo 1.484 del Código Civil, y permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.

Este régimen se aplica a las operaciones entre particulares y no a las que se producen entre consumidores y profesionales, que disponen de su régimen legal propio.

La acción de reclamación de vicios ocultos tiene un plazo muy breve de prescripción, concretamente de 6 meses desde la entrega del bien.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.

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¿ES VÁLIDA LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL REALIZADA POR CORREO ELECTRÓNICO?

De acuerdo con la Ley de Sociedades de Capital, en los estatutos se puede establecer que la convocatoria se realizará por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita que asegure la recepción del anuncio por los socios (por ejemplo, por burofax). Además, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha venido señalando que es válido que uno de esos procedimientos consista en el envío de un correo electrónico a la dirección que cada socio haya indicado y que incluya confirmación de lectura. En este sentido, la DGRN permite inscribir en escritura pública, un acuerdo adoptado por la junta general de una sociedad por el que se establece en los estatutos de la misma, que la convocatoria de la junta se podrá realizar por correo electrónico.

Según se establece en la Ley de Sociedades de Capital en los estatutos de una sociedad se puede establecer que la convocatoria se realice por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios en el domicilio designado al efecto o en el que conste en la documentación de la sociedad. En el caso de socios que residan en el extranjero, los estatutos podrán prever que sólo serán individualmente convocados si hubieran designado un lugar del territorio nacional para notificaciones.

En el caso de que no se diga nada en los estatutos, la convocatoria se hará por la forma supletoria fijada en el mismo artículo (página web o en el "Boletín Oficial del Registro Mercantil" y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia en que esté situado el domicilio social).

No cabe duda, que en muchas sociedades la convocatoria de las juntas de socios comporta un gasto (por ejemplo, porque hay que publicar un anuncio en el BORME y en un diario de la provincia).

Pues bien, para abaratar y simplificar la convocatoria de las Juntas, la Ley de Sociedades de Capital permite como hemos visto (y es lo habitual en muchas sociedades) que en los estatutos se establezca que la convocatoria se realizará por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita que asegure la recepción del anuncio por los socios (por ejemplo, por burofax).

Pero, ¿sería válida la convocatoria de Junta General por correo electrónico?

Como ha venido señalando la DGRN en varias Resoluciones, es válido que uno de esos procedimientos consista en el envío de un correo electrónico a la dirección que cada socio haya indicado y que incluya confirmación de lectura. Incluso se puede añadir que la negativa de confirmación a la petición de lectura del e-mail equivale a que el socio quede notificado.

En concreto, la DGRN en su resolución de 19 de julio de 2019 establece que para que se considere válida la convocatoria por correo electrónico es necesario que el sistema establecido incluya una confirmación de lectura, o bien, en aquellos casos en los que el socio se niegue a dicha confirmación, y el proceso establecido pueda acreditar que el correo electrónico no ha sido devuelto por el sistema, en estos casos la negativa de confirmación a la petición de lectura del envío del correo de convocatoria producirá los efectos de la misma.

Con esto se logra, que una vez acreditado que se ha realizado la comunicación según la forma pactada de remisión y recepción de la comunicación telemática, la actitud obstruccionista del socio no le sirva para alegar una eventual falta de convocatoria.

Además, la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre, por la que se aprueba los Estatutos-tipo de las sociedades de responsabilidad limitada, admite en sus estatutos tipo como forma de convocatoria la comunicación a los socios "a través de procedimientos telemáticos, mediante el uso de firma electrónica (...)». Ello es un medio que tiene suficientes garantías partiendo de la base de la comunicación de un correo electrónico por parte de los socios a la sociedad.

Por último se añade en esta Resolución de la DGRN una mención a los métodos tradicionales de comunicación postal o el envío de correo certificado con aviso de recibo para indicar que en el caso de que algún socio negara haber recibido el correo, establece el Tribunal Supremo que una vez acreditada la remisión y recepción de la comunicación postal, incumbiría al socio la prueba de la falta de convocatoria (Sentencia de 3 de abril de 2011), por lo que no cabe exigencia adicional sobre la acreditación fehaciente del contenido de ésta.

Por tanto, si va a constituir una sociedad, considere introducir esta mención en los estatutos (si su sociedad ya está constituida también puede hacerlo modificando los estatutos). De esta manera ahorrará costes al convocar las juntas, sobre todo si en su sociedad hay muchos socios.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.

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El “EINF”, una nueva oportunidad de proyección comercial y de diferenciación de la Compañía en el mercado

En nuestro artículo del pasado 10 de julio, les informábamos de la nueva obligación para las sociedades individuales y los grupos consolidados de sociedades, en relación a la elaboración del Estado de Información No Financiera (EINF), desde un punto de vista legal y técnico.

En este artículo, queremos ampliar la visión a las oportunidades complementarias que se derivan de una buena elaboración del EINF, principalmente centradas en la proyección comercial y la diferenciación de la Compañía en el mercado.

También queremos destacar, los principales inconvenientes que pueden derivarse de la elaboración del EINF con el mero enfoque de cumplimiento y sin aportación de valor adicional, así como los generados por la falta de desempeño suficiente por parte de la Compañía en los asuntos y temas económicos, medioambientales y sociales objeto de información en el EINF.

Oportunidades

La elaboración del EINF con una visión más amplia que la estrictamente legal, permitirá a la Compañía proyectar una imagen y una reputación económica, ambiental y social mejor y mayor, con las finalidades siguientes:

1. Favorecer la competitividad y la diferenciación comercial de la Compañía frente a otros operadores del mercado y del sector.

2. Transmitir seguridad a los clientes en general y aquellos que liciten en particular.

3. Asegurar las operaciones y los servicios suministrados por los proveedores en general, y los facilitados por las compañías aseguradoras y las entidades financieras y de crédito en particular.

4. Captar y retener talento profesional.

Este es uno de los aspectos más relevantes. En la actualidad, las nuevas generaciones de empleados, para mantener su compromiso con una Compañía o aceptar nuevos retos profesionales en otras, aparte de los aspectos retributivos, valoran en gran medida y de forma prioritaria aquellos más cualitativos relativos a la responsabilidad social y corporativa. La facilidad de acceso a la información hoy en día, hace que las nuevas generaciones obtengan y analicen todos los detalles de la Compañía, al objeto de anticipar el trato que consideran que van a recibir en ese entorno laboral y valorar su alineación con la visión general de la Compañía en relación con el mundo y la sociedad.

5. Mantener la confianza de los inversores y generar expectativas de negocio rentables y sostenibles.

Inconvenientes

La preceptiva presentación anual del EINF en los Registros Mercantiles correspondientes, paulatinamente, se prevé que comporte la generación de un registro estadístico comparativo de Compañías, el cual puede llegar a derivar una especie de rating de desempeño de las Compañías en materia económica, medioambiental y social.

Este hecho, de ser como se vaticina, comportará una selección más intensa y extensa de las Compañías por parte de los clientes y los proveedores, a la hora de licitar, obtener financiación o gozar de aseguramiento de las actividades y operaciones, entre otros aspectos a destacar.

Elaboración y verificación del EINF

La elaboración del EINF, comporta los 3 aspectos básicos siguientes a considerar:

1. La obtención de la información y datos económicos, medioambientales y sociales.

En este apartado, es fundamental la intervención de la más alta dirección de la Compañía para transmitir la visión del negocio, la estrategia, las tendencias de mercado y los riesgos y oportunidades derivadas.

También resulta imprescindible la participación de los responsables funcionales de los distintos departamentos de la Compañía para seleccionar y facilitar la información técnica concreta a publicar, relativa a las diferentes áreas implicadas -compliance y legal, medioambiente, RR.HH., social, etc.

Por último, considerando que la elaboración del EINF es de periodicidad anual y por tiempo indefinido, así como requiere de información válida y consistente comparable, la definición e implantación de buenos sistemas de información de datos resulta crítica, tanto con la finalidad de optimizar los procesos de extracción y garantizar la calidad de los datos, como para salvaguardar el acceso confidencial a la información, alguna de la cual es de carácter muy sensible y altamente protegida legalmente.

2. Elaboración del EINF.

El EINF, puesto que es un documento público que tiene visibilidad para cualquier tercero interesado -accionistas y socios, clientes, empleados y otros trabajadores, proveedores y colaboradores, incluidas las entidades financieras y de crédito y sociedad en general-, aparte de dar cumplimiento a los requisitos legales y los estándares de referencia aplicables, debe confeccionarse con una visión y proyección de la mejor imagen posible de la Compañía. Por ello, es recomendable que en todo el proceso participen especialistas técnicos en el EINF y profesionales del área de marketing para garantizar la generación de la mejor expresión y carta de presentación de la Compañía al exterior.

3. Verificación del EINF.

La obligación de verificación independiente del EINF elaborado por la Compañía, hace que para conseguir la mejor opinión profesional posible de los auditores, resulte imprescindible documentar de forma consistente y trazable de todo el proceso, con detalle de las fuentes, el alcance y las limitaciones a la información y los datos incluidos en el EINF. Papel destacado y relevante en este apartado es, por tanto, el que debe tener el departamento financiero y de control interno de la Compañía.

Desde nuestro despacho profesional quedamos a su entera disposición para aclararles cualquier duda que se les pueda plantear al respecto, ampliarles la información sobre los requisitos y las responsabilidades derivadas y orientarles en relación a los pasos y consideraciones a tener en cuenta a efectos de la elaboración y verificación del EINF.

En nuestros próximos artículos de información y divulgación, continuaremos desarrollando los aspectos relativos al EINF; concretamente en nuestra próxima edición, nos centraremos en algunos aspectos concretos relativos al contenido del EINF, el cual consideramos es un nuevo estado de información corporativa con el que estamos comprometidos y nos hemos especializado para ayudar al desempeño de nuestros clientes en su elaboración.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.

Departamento Jurídico

ESTADO DE INFORMACIÓN NO FINANCIERA (EINF) una nueva obligación sobrevenida, con responsabilidad legal y reputacional

El pasado mes de diciembre de 2018 se aprobó, con efectos retroactivos, la Ley 11/2018, la cual, entre otros aspectos, introdujo nuevas obligaciones para las sociedades individuales y los grupos consolidados de sociedades, en relación con la información de carácter no financiero a reportar.

Concretamente, a raíz de la mencionada ley, se ha establecido la obligación de elaboración del Estado de Información No Financiera (EINF), para aquellas sociedades o grupos consolidados que durante 2 ejercicios consecutivos cumplan los siguientes requisitos:

Hasta 31 de diciembre de 2018 (cumplimiento 2017-2018)	A partir de 31 diciembre 2021 (cumplimiento 2020-2021)
·       Activo > 20 MM € ·      Cifra anual de negocios > 40 MM € ·      Número de empleados > 500	·      Activo > 20 MM € ·     Cifra anual de negocios > 40 MM € ·     Número de empleados > 250

Resumidamente, el EINF supone la elaboración de un estado de información que contiene información sobre los aspectos siguientes:

·   Modelo de negocio, políticas y riesgos corporativos.

·   Cuestiones medioambientales.

·   Cuestiones sociales y relativas al personal.

·   Aspectos relativos a los derechos humanos.

·   Asuntos concernientes a lucha contra la corrupción y el soborno.

·   Impactos en la sociedad:

-        Compromisos con el desarrollo sostenible.

-        Subcontratación y proveedores.

-        Consumidores.

-        Información fiscal.

Aparte del requisito legal de elaboración del EINF, implícitamente se generan las obligaciones adicionales siguientes:

·     Formular el EINF por el Órgano de Administración, con idéntica trascendencia y  responsabilidades que para el resto de documentos que conforman la Cuentas Anuales.

·     Verificar el EINF por un auditor independiente.

·     Aprobar el EINF por la Junta General Ordinaria de Accionistas/Socios.

·     Publicar el EINF en la página Web corporativa, con acceso público al informe por un periodo de 5 años.

·     Depositar el EINF en el Registro Mercantil.

Desde nuestro despacho profesional quedamos a su entera disposición para aclararles cualquier duda que se les pueda plantear al respecto, ampliarles la información sobre los requisitos y las responsabilidades derivadas y orientarles en relación a los pasos y consideraciones a tener en cuenta a efectos de la elaboración y verificación del EINF.

En nuestros próximos artículos de información y divulgación, continuaremos desarrollando los aspectos relativos al EINF; concretamente en nuestra próxima edición, nos centraremos en los efectos comerciales y reputacionales a tomar en consideración que justifican la necesidad de elaboración del EINF y la conveniencia de hacerlo con una visión más allá de la estrictamente legal.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.

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EL TRIBUNAL SUPREMO SE REAFIRMA EN QUE SOLO HAY UNA TRANSMISION EN CASO DE FALLECIMIENTO SIN HABER ACEPTADO O REPUDIADO UNA HERENCIA

En el año 2015 ya publicamos un apunte sobre el derecho de transmisión, en el que exponíamos que la Sala primera (Civil) del Tribunal Supremo, en su sentencia de 11 de septiembre de 2013, había establecido que, en aquellos casos en que había fallecido una persona y el llamado a sucederla había fallecido sin haber aceptado ni repudiado la herencia, no había una doble transmisión, sino una única transmisión de los bienes de la herencia del causante inicial a favor del heredero del segundo causante.

Fiscalmente ello conllevaba que, si bien debían presentarse igualmente dos declaraciones-liquidaciones por el concepto del Impuesto sobre Sucesiones, una correspondía a la sucesión del causante inicial, pero cuyo sujeto pasivo no era ya el segundo causante, sino el heredero del segundo causante, y la otra correspondía a la sucesión del segundo causante (con integración únicamente de los bienes de éste), cuyo sujeto pasivo era también su heredero.

La Dirección General de Tributos, en sus consultas vinculantes nº V2063-16 y V0537-17, ha venido aplicando la doctrina de la Sala de lo Civil del Alto Tribunal, al considerar que se está ante un única transmisión, de manera que concluía que debía liquidarse el impuesto de sucesiones del primer causante de forma separada de la herencia del segundo causante, por la que también debía liquidarse el impuesto de sucesiones.

En cambio, el criterio mantenido por parte de la Direcció General de Tributs de la Generalitat de Catalunya, entre otras, en su consulta núm. 204E/16, de 21 de noviembre de 2016, era que en estos casos se efectúan dos transmisiones (no una): una primera del primer causante a la masa hereditaria del primer llamado y, una segunda, de la masa hereditaria del segundo causante a sus herederos (incluyendo los bienes del primer causante). Y en base a ello concluía que había que presentar la autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones correspondiente a cada una de las herencias: una por la del primer causante y la otra por la del segundo causante.

Según el criterio mantenido por la DGT catalana los bienes de la herencia del causante inicial tributaban dos veces, por el tránsito de los bienes del primer causante al segundo y de éste al adquirente final.

  

Pues bien, el Tribunal Supremo, esta vez, su Sala de lo contencioso-administrativo, ratificando el criterio de la Sala de lo Civil de que tan solo existe una transmisión, ha establecido en su sentencia de fecha 5 de junio de 2018 que “se produce una sola adquisición hereditaria y, por ende, un solo hecho imponible, no dos hechos imponibles ni dos devengos del impuesto, corolario de lo cual es la afirmación final de la reseñada sentencia civil según la cual “los herederos transmisarios sucederán directamente del causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente. Tal afirmación es válida para la sucesiones mortis causa, regidas en el Derecho común, por el Código Civil, así como aquellas otras que menciona la sentencia, en comunidades que reconozcan en su derecho civil común o especial el ius transmissionis, de forma semejante (…)”.

A raíz de esta sentencia del Tribunal Supremo, la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya ha dictado la Resolución 2/2018, sobre el tratamiento del derecho de transmisión en el ISD, en la que dice asumir la denominada doctrina moderna en la interpretación del derecho de transmisión, de manera que el tránsito de los bienes de la herencia del causante inicial a favor del heredero del segundo causante tan solo tributará una vez, pero añade, con sorpresa, que hasta que no se produzca la muerte del segundo causante, no se transmite a su heredero el derecho a aceptar o repudiar la herencia del primer causante, y, en consecuencia, la prescripción del derecho a liquidar el impuesto por la adquisición de la primera herencia no se inicia hasta que ocurre la muerte del segundo causante, y ello de conformidad con el artículo 24.3 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto de sucesiones y donaciones.

Faltará ver si los Tribunales confirmarán este criterio de Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya o si, por el contrario, consideraran que, en el caso de que hayan transcurrido 4 años y 6 meses desde el fallecimiento del causante inicial, el derecho de la Administración a liquidar la herencia de éste ha prescrito.

  

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.

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