El pasado día 24 de julio de 2015, entro en vigor
la Ley 14/2015, de 21 de julio, aprobada por el Parlament de Catalunya, que
crea el impuesto sobre las viviendas vacías como tributo de naturaleza directa,
que grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las
viviendas por el hecho de permanecer desocupadas de forma permanente y como
medida para reducir el stock de viviendas vacías y aumentar su disposición a
alquiler social. Sus aspectos principales son:
- Es aplicable en el ámbito territorial de Catalunya.
- El impuesto tiene carácter finalista, ya que los ingresos que se obtengan quedan afectos a la financiación de las actuaciones protegidas por los planes de vivienda.
- Constituye el hecho imponible del impuesto la desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años sin causa justificada.
- Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente, las personas jurídicas propietarias de viviendas vacías sin causa justificada durante más de dos años. Se excluye a las persona físicas.
- Se acredita que una vivienda está ocupada, si su propietario dispone de un título como el de arrendamiento u otro análogo que habilita la ocupación y se justifica documentalmente por cualquier medio de prueba admisible en derecho.
- El cómputo del plazo de dos años, se inicia a partir de la fecha en que está a disposición del propietario la vivienda para ser ocupada o para ser cedida a un tercero, sin causa justificada que justifique su no ocupación. Es necesario que durante estos dos años el sujeto pasivo haya sido su titular de forma continuada.
- En casos de viviendas de nueva construcción, se considera que existe disponibilidad a partir de los tres meses a contar desde la fecha del certificado final de obra.
- Es causa de interrupción del computo de los dos años, la ocupación de la vivienda, durante un periodo interrumpido de seis meses.
- Son causas justificadas de desocupación de la vivienda, que la misma sea objeto de un litigio por resolver en relación a la propiedad, que se haya de rehabilitar, que esté previamente hipotecada con clausulas contractuales que imposibiliten destinarlo a un uso diferente al que se había previsto cuando se otorgo la financiación, que la vivienda esté ocupada ilegalmente o que forme parte de un edificio adquirido íntegramente por el sujeto pasivo en los últimos cinco años para rehabilitarlo y siempre que tenga una antigüedad de más de 45 años y tenga viviendas ocupadas que hacen inviable el inicio de la rehabilitación.
- Los grupos de sociedades podrán optar por tributar en régimen de consolidación en este impuesto.
- Quedan exentas del impuesto las entidades del tercer sector de la red de viviendas de inserción que regula el Plan para el derecho a la vivienda y las entidades inscritas en el Registro de entidades y establecimientos de servicios sociales de Catalunya.
- Quedan exentas las viviendas protegidas con calificación oficial vigente, las viviendas situadas en zonas de escasa demanda acreditada de acuerdo con lo que establece el Plan territorial sectorial de la vivienda, las viviendas puestas a disposición de programas sociales de vivienda con las administraciones públicas o para destinarlas a programas de alquiler social y las viviendas destinada a usos regulados por la legislación turística u otras actividades económicas no residenciales siempre que se acredite el desarrollo de dicha actividad en los últimos dos años.
- Constituye la base imponible del impuesto el número total de metros cuadrados de las viviendas de las que es titular el sujeto pasivo.
- El impuesto se devengará el día 31 de diciembre de cada año y afecta al parque de viviendas del que es titular el sujeto pasivo dicho día.
- El sujeto pasivo está obligado a presentar autoliquidación del impuesto. El plazo de ingreso se aprobará reglamentariamente y el modelo de autoliquidación se aprobará en el el plazo de un mes desde la aprobación del reglamento.
- La cuota tributaria se obtiene aplicando a las bases imponibles el tipo de gravamen siguiente:
|
Base
imponible hasta (numero de m2)
|
Cuota
íntegra (euros)
|
Resto
base imponible hasta (numero de m2)
|
Tipo
aplicable (euros/m2)
|
|
0
|
0
|
5.000
|
10,0
|
|
5.000
|
50.000
|
20.000
|
15,0
|
|
20.000
|
275.000
|
40.000
|
20,0
|
|
40.000
|
675.000
|
en adelante
|
30,0
|
- Los sujetos pasivos que destinen parte de su parque de viviendas a alquiler asequible, tendrán la siguiente bonificación:
|
Porcentaje
de viviendas destinadas a alquiler asequible
|
Bonificación
(%)
|
|
Del
5% al 10%
|
10
|
|
Más
del 10% hasta el 25%
|
30
|
|
Más
del 25% hasta el 40%
|
50
|
|
Más
del 40%
|
75
|
|
Más
del 67%
|
100
|
- Las rentas máximas de alquiler asequible hasta tanto no se establezcan por orden de la consejería en materia de vivienda, son de 400 euros mensuales para los municipios de la zona geográfica A y de 300 euros mensuales para los municipios de la zona geográfica B, delimitadas por el Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan por el derecho a la vivienda.
De una simple lectura de dicha Ley, sorprende por un lado el hecho de que se
crea un tributo que grava por igual a las viviendas desocupadas sin tener en
cuenta la naturaleza de las mismas y por otro lado el hecho que afecta a todas
las viviendas propiedad de personas jurídicas sin distinción. En cuanto a la naturaleza
del bien gravado, a diferencia del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que grava la
titularidad de un inmueble atendiendo a su ubicación o valor, el nuevo impuesto
grava a toda vivienda desocupada por igual, prescindiendo de donde está situada,
sin tener en cuenta su valor o estado u otros parámetros identificativos de la
misma, lo que por sí solo ya crea dudas acerca de su equidad o justificación.
Por otro lado, respecto al sujeto pasivo de la misma, sorprende que sean
contribuyentes de dicho impuesto todas las personas jurídicas propietarias de
viviendas vacías sin distinción, englobando no solo a las entidades financieras
y de crédito que son las que actualmente tienen parques considerables de
viviendas como consecuencia de las adjudicaciones y ejecuciones hipotecarias
consecuencia de la crisis en general, sino también cualquier otra sociedad o
entidad con personalidad jurídica que por el motivo que sea pase a ser
propietaria de una vivienda y la tenga desocupada durante dos años, aunque ello
no sea con fines especulativos.
Cabe señalar también que tanto el concepto de vivienda desocupada como la
enumeración de las exenciones objetivas que se establecen, dejan bastante que
desear. Así a título de ejemplo, no se
contempla como causa justificada de desocupación, el supuesto en que la
propiedad posee una vivienda en alquiler pero que aún poniéndola en arriendo a
un precio de mercado, por la propia coyuntura del sector inmobiliario tiene dificultad
para arrendarla, por lo que o su propietario se ve forzado a destinarla a
programas de alquiler social o bien debe afrontar un gravamen impositivo además
de ver frustrada su expectativa de negocio o empresarial..
Finalmente, cabe destacar que si el primer devengo del impuesto se produce el
día 31 de diciembre de 2.015, teniendo en cuenta que constituye el hecho
imponible la desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años
sin causa justificada y que solo se considera causa de interrupción de dicho
plazo su ocupación por un periodo de cómo mínimo seis meses, ello supone que se
tributará por una situación de hecho anterior a la entrada en vigor de la
propia ley y ello limita o elimina sin duda, el margen de actuación de sus
propietarios y llegada dicha fecha pueden verse obligados a satisfacer dicho impuesto.
Obviamente, si el primer devengo se produjera a los dos años de la entrada en
vigor de la norma, su margen de maniobra sería totalmente distinto, y por tanto
mediante la celebración de contratos de arrendamiento u otras formas jurídicas
de cesión de uso y ocupación de las viviendas, podría evitar su sujeción a
dicho impuesto.
Por tanto, estamos de nuevo ante una Ley que crea un impuesto que con casi
total seguridad conllevara, problemas de interpretación y aplicación, situaciones
no deseadas o no contempladas y probablemente generadoras de conflictos entre
la administración y los contribuyentes.
Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.
Departamento jurídico
