Extinción del contrato de arrendamiento por fallecimiento del arrendador

Una cuestión que se plantea a menudo en los contratos de arrendamiento, es que sucede cuando fallece el arrendador de la finca arrendada.

Ya se trate de una vivienda o de un local de negocio arrendado por parte de una persona física, el fallecimiento del arrendador siempre que éste sea pleno propietario del bien, no conlleva la extinción del contrato de arrendamiento, ya que en este caso sus herederos o legatarios se subrogan en la posición arrendadora y el contrato sigue vigente con todas sus condiciones pactadas.

No obstante, cuando el arrendador no actúa como pleno propietario sino en su condición de usufructuario (puesto que el usufructuario de un bien tiene la facultad de arrendar los bienes que tiene en usufructo) y siempre que el contrato esté sujeto a la ley de arrendamientos Urbanos de 1994, vigente a partir de enero de 1.995, conlleva que el alquiler quede extinguido, en aplicación de lo dispuesto en su artículo 13.2. de la referida Ley.

Esta consecuencia es distinta a los contratos a los que se le aplica la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, conocidos comúnmente como contratos de renta antigua, ya que el fallecimiento del  arrendador usufructuario con la anterior legislación no es causa de resolución  del contrato de arrendamiento, salvo que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueren notoriamente gravosas para la propiedad, como por ejemplo un precio de alquiler muy bajo.

Consiguientemente es importante que cuando se vaya a tomar un bien inmueble en arrendamiento y se vaya a firmar el  correspondiente contrato ya sea de vivienda o de local de negocio con una persona física que actúe como propietaria, se verifique si la misma actúa en su condición de pleno propietario o simplemente de usufructuario del bien, puesto que en éste último caso, pese a la validez jurídica del contrato que se celebre, en caso de fallecimiento del usufructuario las consecuencias para el contrato de arrendamiento son absolutamente diversas ya que conlleva la extinción del arrendamiento sea cual fuere la duración que se estipulara, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario.

Por ello, es aconsejable que se verifique en el registro de la propiedad a quien pertenece el bien que se va a tomar en arriendo, las características de su titularidad, así como obtener copia del documento público que acrediten la propiedad o el derecho que se ostenta sobre la finca a arrendar.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L. 

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Convocatoria de Junta por parte del Registro Mercantil

Nuestro derecho de sociedades venía estableciendo que ante la falta de convocatoria de Junta de Socios o Accionistas, los Socios podían acudir a los Tribunales para que éstos convocaran la Junta.  Pues bien, desde el pasado 23 de julio de 2.015, con la entrada en vigor de la Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción Voluntaria que modifica en parte la Ley de Sociedades de Capital, se prevé una alternativa a la solicitud de convocatoria judicial, que es la de formular dicha solicitud ante el Registro Mercantil del domicilio social de la Sociedad.

Por tanto, si la junta no es convocada dentro del plazo legal o estatutariamente establecido, podrá serlo, a solicitud de los socios, previa audiencia de los administradores por el juez o por el registro mercantil.

Para ello debe darse alguno de las siguientes circunstancias:

1. Que la junta ordinaria no sea convocada dentro del plazo legal.
2. De haberse previsto estatutariamente la celebración de alguna otra junta, que ésta no se convoque en el plazo previsto en los estatutos.
3. Que socios que representen al menos el cinco por ciento del capital social lo solicite a los administradores y éstos no atiendan a la solicitud.

Los socios deberán solicitar al Registro Mercantil, la convocatoria de la Junta, mediante la correspondiente instancia de solicitud y una vez presentada, el registrador mercantil, previa audiencia preceptiva de los administradores de la Sociedad, procederá a convocar la Junta General en un plazo de un mes desde que se hubiera efectuado la solicitud de convocatoria.

En dicha convocatoria, se señalará ya el lugar, día y hora para su celebración, así como el orden del día y la designación de quien actuará de Presidente y Secretario de la Junta.

Contra dicha convocatoria no cabrá recurso alguno y los gastos de la misma así efectuada, serán por cuenta de la Sociedad.

Sin duda, se trata de una novedad que con total seguridad y ante la lentitud en la que nos tiene acostumbrada la vía judicial, dará una mayor agilidad a los derechos de convocatoria de juntas y mayor seguridad para los socios de las sociedades mercantiles.

  

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.

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LA OBLIGACIÓN DE LOS ADMINISTRADORES DE ASISTIR A LAS JUNTAS GENERALES

El artículo 180 de la Ley de Sociedades de Capital establece la obligación de los Administradores de asistir a las Juntas generales, pero, sin embargo, no regula las consecuencias de su inasistencia.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en sentencia de fecha 19 de abril de 2016 se ha pronunciado sobre este extremo.

El Alto Tribunal establece en su resolución que “Dicho deber [de los Administradores de asistir a las Juntas] encuentra su justificación en que en la junta se desarrollan funciones esenciales para el correcto desenvolvimiento de la sociedad. En primer lugar, la función controladora o fiscalizadora que tiene la junta general respecto del propio órgano de administración (art. 160 y 164 LSC), que difícilmente puede tener lugar si los administradores están ausentes. En segundo lugar, es en la junta general donde puede ejercitarse una de las facetas del derecho de información de los socios (art. 196.1 LSC, para la sociedad limitada, y 197.2, para la anónima), cuya cumplimentación corresponde a los administradores (art. 196.2 y 197.2 LSC); por lo que su inasistencia puede imposibilitar de facto el ejercicio del derecho de información en dicho acto”.

Ahora bien, reconoce a continuación que el artículo 180 LSC no establece ninguna consecuencia por tal incumplimiento e incluso se refiere a lo dispuesto en el artículo 191 de la misma Ley, relativo a la mesa de la Junta, el cual prevé que, a falta de presencia del Presidente y del Secretario del Consejo de Administración a la Junta general, serán Presidente y Secretario de la Junta quienes designen los socios.

Según palabras del propio Tribunal, “El que la Ley no prevea expresamente y en todo caso la sanción de nulidad de la Junta por inasistencia del órgano de administración tiene su fundamento en que, de haberlo hecho así, podría dar lugar a la imposibilidad de celebración de juntas generales por la sola voluntad de una o varias personas [los administradores], que mediante el simple expediente de no acudir a las juntas, paralizarían la sociedad. Sin que frente a dicha parálisis provocada de propósito hubiera remedio, puesto que aún en el caso de convocatoria judicial de la junta (actualmente, por el letrado de la administración de justicia o por el registrador mercantil), también podrían dejar de asistir los administradores, abocando a la sociedad a una situación sin salida. Dado que ello, además, impediría el ejercicio de la facultad de cese de los administradores ad nutum, que prevé el art. 223 LSC, ya que bastaría con que los administradores no asistieran para que no fuera posible cesarlos”.

El Tribunal Supremo concluye que la ausencia de los Administradores no puede ser considerada como causa de suspensión o nulidad de la Junta General, por los motivos antes expuestos, sin perjuicio de la responsabilidad en que los Administradores puedan incurrir conforme al artículo 236 LSC por infracción del deber legal impuesto en el artículo 180 de la misma Ley, y de la posibilidad que tienen los socios que representen la cuarta parte del capital presente en la Junta de pedir la prórroga de la sesiones de la Junta conforme lo establecido en el art. 195 LSC, para lograr la asistencia de los Administradores.

No obstante, el Alto Tribunal matiza esta regla general, en el sentido que habrá casos en los que la no asistencia de los Administradores a la Junta podrá ser decisiva para la privación de alguno de los derechos de los socios, por lo que establece que “habrá que ponderar según cada caso hasta qué punto la inasistencia de los administradores puede justificar la suspensión o incluso la nulidad de la junta que se hubiera celebrado en su ausencia”.

Precisamente, éste sería el caso del supuesto resuelto por el Tribunal Supremo en dicha sentencia. El Tribunal considera que en el caso objeto del recurso la inasistencia de los Administradores debe tener como consecuencia la nulidad de la Junta para no dejar indefensos a los socios minoritarios, pues el orden del día incluía como asunto a tratar la delegación en el Consejero Delegado para la suscripción de operaciones crediticias y novaciones de préstamos y, en su caso, negociación para liberación a los socios de avales personales en préstamos, y, a juicio del Tribunal, dicho punto del orden del día debía estar complementado con un derecho para los socios y un deber para los Administradores de información reforzado, a fin de explicar adecuadamente las necesidades, características y consecuencias de tales operaciones.

En base a ello, debemos concluir que, como regla general, la ausencia de los Administradores a la Junta no conllevará la suspensión o nulidad de la misma, pero en aquellos supuestos en los que los derechos de los socios puedan verse afectados y, en particular, su derecho de información, se hará necesaria la presencia de los Administradores en la Junta, precisamente para evitar la suspensión o nulidad de ésta.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.

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EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL ANULA LAS TASAS DE LAS PERSONAS JURÍDICAS

El pleno del Tribunal Constitucional, por unanimidad ha estimado en reciente sentencia de fecha 21 de julio, la nulidad de las tasas para el ejercicio de las acciones judiciales por parte de las personas jurídicas, como consecuencia de su elevada cuantía.

Recordemos que ya por Real Decreto-Ley 3/2.013, de 22 de febrero, se eximió del pago del tributo a las personas físicas, pero se mantuvieron aún para las personas jurídicas.

Consiguientemente la Sentencia anula el pago de las tasas que aparecen recogidas en el artículo 7.1. de la Ley 10/2.012, de 20 de noviembre, por el que se regulan determinadas tasa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, en el orden civil, contencioso-administrativo y social. Si bien el Tribunal Constitucional argumenta que en las tasas en sí mismas no vulneran el derecho fundamental de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, si considera que resultan desproporcionadas por su elevada cuantía, lo que hace que dicha medida  no sea la idónea para acabar con los recursos abusivos ante la Justicia, que era una de las finalidades pretendidas por la indicada Ley.

Por otro lado, el Tribunal Constitucional aclara que, en virtud del principio de seguridad jurídica, la declaración de nulidad de las tasas solo producirá efectos “pro-futuro”, es decir, que solo se aplicará a los nuevos procedimientos, pero no a los que aun estén en curso o hayan finalizado y por tanto no ordena la devolución de las cantidades pagadas en relación a dichas tasas declaradas nulas, salvo que su pago ya hubiera sido impugnado por vulneración del artículo 24.1 de la Constitución, lo que implica que su no impugnación dio firmeza a la liquidación del tributo.

También señala que si bien la imposición de la tasa no cumple con el objetico disuasorio de abuso en la interposición de recursos, sí cumple con otro objetivo que  se pretendía, que era el de la financiación mixta de la justicia y que considera que es necesaria porque no hay a su juicio una alternativa a la tasa para conseguir dicha finalidad.

Por tanto, de celebremos dicho pronunciamiento de nuestro Tribunal Constitucional, aunque mucho nos tememos que no se descarte de nuevo por parte del Gobierno, volver a introducirla, aunque sea de cuantías menores.

  

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L. 

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VÍNCULO JURÍDICO DEL CONSEJERO DELEGADO EN LAS SOCIEDADES MERCANTILES

Que tras las reforma de la ley de Sociedades de capital, como consecuencia de la entrada en vigor el 24 de diciembre de 2014, para la mejora del gobierno corporativo, cuando un miembro del consejo de administración sean nombrado consejero delegado y se le atribuyan funciones ejecutivas, es necesario que se celebre un contrato entre éste y la sociedad, aprobado previamente por el consejo de administración con el voto favorable de cómo mínimo las dos terceras partes de sus miembros, no admite duda y dicha obligación ya es conocida por las sociedades mercantiles.

Ahora bien, lo que la ley no delimita es cuál es la naturaleza jurídica de dicho contrato. ¿Es un mero contrato mercantil? ¿Está sujeto a la legislación laboral? ¿Tiene la naturaleza de contrato de alta dirección? La cuestión es compleja y no está clara a la luz de la actual normativa, sin perjuicio de ver de cómo se irán pronunciando nuestros Juzgados y Tribunales.

Como es sabido el Tribunal Supremo ha venido declarando la incompatibilidad de los contratos de alta dirección con el desempeño de funciones ejecutivas por parte de un cargo de consejero mercantil, quedando subsumidas las relaciones laborales especiales en las mercantiles. Pero también es cierto que se ha pronunciado en otros casos manteniendo la dualidad de retribuciones, con base a una u otra relación, lo que viene a añadir una gran dosis de inseguridad al intentar calificar su naturaleza o vínculo del consejero delegado con la empresa, unido a las teorías del vínculo único o de doble vínculo de nuestra doctrina jurídica cuando además se efectúan otros trabajos de distinta clase en la empresa.

A la vista del tenor literal del nuevo artículo 249 de la LSC, en nuestra opinión, parece que la solución más correcta sería la de considerar que estamos ante un contrato de naturaleza mercantil nuevo, en la que en muchos caso se nova expresamente la relación de alta dirección que pudiera venir ostentando el consejero delegado en la sociedad en un contrato nuevo específico, por lo que es conveniente, regular exhaustivamente las funciones que realizará el consejero delegado, las retribuciones a percibir y las indemnizaciones que las partes acuerden para el supuesto de cese, pudiendo por tanto fijarse indemnizaciones blindadas o bien remitirse expresamente a normativa específica como la que regula por ejemplo la relación laboral especial para los altos directivos.

Es indudable, que pese a estar dicha figura contractual contemplada por la normativa societaria y no en una norma laboral específica, tiene puntos en común con la figura del alto cargo, regulada en el Real Decreto 1.382/1985, de 1 de agosto, por el que se aprueba la Relación Laboral de carácter especial de personal de alta Dirección, puesto que ambos ostentan poderes generales de la empresa y solo están supeditados a las directrices emanadas del consejo de administración, pero en un caso uno pertenece al propio órgano de administración y el mero alto cargo no. Sin duda, su creación conllevará a nuevos pronunciamientos judiciales, que darán más luz a su naturaleza o vínculo con la empresa.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L. 

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