Próximamente se prevé una modificación sustancial de la vigente Ley de
Arrendamientos Urbanos que afectará especialmente al mercado de viviendas de
alquiler. El proyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado de alquiler
de la vivienda aprobado por el Consejo de Ministros el 24 de agosto de 2012, establece
toda una serie de medidas que de mantenerse el texto, supondría en líneas
generales una flexibilización en cuanto a plazos de duración del contrato, una
incentivación de la inscripción registral de los arrendamientos y una agilización
del procedimiento de desahucio. Las novedades más destacadas serán:
1. Se establece más flexibilidad en los
contratos y se da una mayor libertad de pactos. Así:
- El arrendatario podrá
renunciar al derecho de adquisición preferente aunque la duración del contrato
sea inferior a cinco años. Hasta ahora era irrenunciable si la duración del
arrendamiento de vivienda era inferior a ese plazo.
- Las partes podrán
pactar la actualización de la renta y el IPC ya no será referencia forzosa para
actualizar la renta que se paga por la vivienda.
- El arrendatario podrá
desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes
de antelación. Actualmente estaba obligado a cumplir el plazo.
2. El arrendador podrá recuperar su
vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato ni que hayan transcurrido
cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus
familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.
Ya no habrá de establecerse de forma expresa en el contrato.
3. Reducción de determinados plazos legales.
Así:
- Se reduce de cinco a
tres años la denominada prórroga forzosa del contrato, que es aquella que
permite que el inquilino, sea cual sea la duración del contrato pactada, pueda optar
por prorrogar su duración.
- Se reduce de tres a
un año la denominada prorroga tacita automática de contrato, que es aquella que
permite que una vez transcurrido el tiempo de duración del contrato y su
posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente
si las partes no señalan lo contrario
4. La reforma mejora la seguridad jurídica
mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos
en el Registro de la Propiedad, de manera que si el contrato de arrendamiento
no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a permitir el
arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá
su derecho, contrariamente a la situación actual en la que los compradores
deben mantener el arrendamiento al menos durante un periodo de cinco años. Una
vez inscrito el arrendamiento, la transmisión a un tercero de la vivienda
arrendada no podrá afectar a los derechos legales derivados del contrato.
5. Agilización de los procesos de
desahucio. Así, la inscripción del alquiler en el registro de la propiedad
también permitirá al propietario de la vivienda desalojar a sus inquilinos de
una forma más rápida, reduciéndose al mínimo la intervención judicial y si se
prevé en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la
resolución del arrendamiento sin más exigencia que un previo requerimiento
notarial o judicial, no siendo necesario obtener la sentencia declarativa. En
el momento en que se cancele la inscripción del arrendamiento, se puede pedir
la ejecución y el propietario recuperar la vivienda. Además se creará un
procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de 10 días se proceda al
pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para
efectuar desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.
6. Finalmente se
establecen nuevas exenciones en el IRPF como medidas en el ámbito fiscal,
equiparando fiscalmente a los no residentes de la Unión Europea con los
residentes.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i
Advocats, S.L.
Departamento jurídico.
