LA DESINDEXACIÓN Y METODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

La Ley 27/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española que entró en vigor el pasado 1 de abril de 2.015, entre las diversas novedades que introduce, modifica en el ámbito de los arrendamientos urbanos el sistema de revisión de las rentas de los arrendamiento (art. 18 de la LAU), por lo que en los contratos que se celebren a partir de dicha fecha, a falta de pacto expreso entre las partes sobre el mecanismo de actualización de la renta de alquiler, se aplicará el Indice de Garantía de la Competitividad (IGC), en lugar de aplicarse el Índice de Precios al Consumo tradicional.  

Por consiguiente, si no hay pacto expreso, no se podrá revisar el alquiler y si se pacta algún mecanismo de revisión, pero no se concreta el índice o método de revisión, la renda se revisará cada año pero en base a la variación anual del Indice de Garantía de competitividad (IGC) en la fecha de cada revisión. Dicho índice tendrá como base el IPC de la eurozona al que se le restará un factor corrector que reflejará la pérdida de competitividad desde el año 1999 y además contará con unos límites, que son un techo de un 2% y un suelo de 0%.

No obstante al analizar el método de revisión de las rentas de alquileres, se tendrá que acudir siempre a la fecha de celebración del contrato, así:

1. En los contratos posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2.013.

La revisión de la renta está marcada por el IPC general, establecido de forma obligatoria por la LAU como método de actualización durante los 5 primeros años del contrato, pudiendo a  partir del sexto año, sí las partes así lo han acordado, utilizar un sistema de revisión distinto.

2. En los contratos posteriores a 6 de junio y anteriores al 1 de abril de 2.015.

Regirá lo que acordaran las partes en base al principio de libertad de pacto con la reforma de la LAU por la Ley 4/2013 y solo a falta de concreción del sistema se acudirá al IPC.

3. En los contratos posteriores a 1 de abril de 2.015. 

Con la entrada en vigor de la Ley de desindexación de la economía española, continua rigiendo el principio de voluntad de las partes, pero si no existe dicho pacto no habrá ninguna revisión y si el arrendador y arrendatario han estipulado la revisión pero no el índice a considerar, se aplicará el nuevo Índice de Garantía de competitividad (IGC).

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DE VUELTA CON EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

Hemos abordado ya, en diversas ocasiones, en nuestro blog jurídico, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como “plusvalía municipal”.

Dicho tributo siempre ha sido muy cuestionado, pero en los últimos años, con la pérdida de valor que han sufrido los inmuebles a raíz de la crisis inmobiliaria, aún más.

Uno de los elementos del Impuesto que se ha venido cuestionando es la fórmula establecida por el artículo 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales (LHL) para calcular la cuota del Impuesto, que consiste en:

Base Imponible= Valor del terreno en el momento del devengo * (período de permanencia del bien en el patrimonio del transmitente con un máximo de 20 años * coeficiente determinado por cada Ayuntamiento) / 100

Cuota tributaria= Base Imponible * tipo de gravamen fijado por cada Ayuntamiento, sin que pueda exceder del 30%.

El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Cuenca en su sentencia de fecha 21 de septiembre de 2010, posteriormente confirmada por el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha en sentencia de fecha 17 de abril de 2012, ha entendido que al aplicar esta fórmula lo que se está calculando es el incremento de valor del suelo en años sucesivos y no en años pasados. A su parecer, los cálculos matemáticos que realizan los Ayuntamientos en las liquidaciones de plusvalía son incorrectos, pues toman como valor inicial el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión.

La fórmula que tanto el Juzgado de Cuenca como el TSJ de Castilla-La Mancha entienden correcta es la siguiente:

Base Imponible= Valor del terreno en el momento del devengo * (período de permanencia del bien en el patrimonio del transmitente con un máximo de 20 años * coeficiente determinado por cada Ayuntamiento) / (100 + (periodo de permanencia del bien en el patrimonio del transmitente con un máximo de 20 años * coeficiente determinado por cada Ayuntamiento)

Cuota tributaria= Base Imponible * tipo de gravamen fijado por cada Ayuntamiento, sin que pueda exceder del 30%.

Se ha cuestionado también la sujeción al Impuesto de aquellas transmisiones en las que no hay incremento de valor. El incremento de valor experimentado por los terrenos constituye el primer elemento del hecho imponible del IIVTNU, de manera que en el caso de que no exista tal incremento no puede generarse el tributo, y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 del mismo Texto Refundido, pues al faltar un elemento esencial del hecho imponible no puede surgir la obligación tributaria.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, entre otras, en sus sentencias de 21 de marzo de 2012, 22 de mayo de 2012 y 18 de julio de 2013, ha concluido que:

1º) Cuando se acredite y pruebe en el caso concreto que no ha existido, en términos económicos y reales, incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y éste no podrá exigirse, por más que la aplicación de las reglas del art. 107 TRLHL siempre produzca la existencia de teóricos incrementos.

2º) La base imponible está constituida por el incremento del valor de los terrenos, el cual ha de prevalecer sobre lo que resulte de la aplicación de las reglas del art. 107 TRLHL, que sólo entrarán en juego cuando el primero sea superior.

En igual sentido encontramos la sentencia de 11 de diciembre de 2013 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal de Justicia de Madrid, la sentencia de fecha 22 de enero de 2013 dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 13 de Barcelona, la sentencia de fecha 24 de abril de 2014 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 10 de Barcelona, y varias resoluciones del Tribunal Administrativo de Navarra, entre ellas, la resolución número 00247/14, de 30 de enero de 2014, y la número 07108/11, de 9 de agosto de 2011.

Pues bien, a todo ello, debemos añadir ahora que el Juzgado Contencioso-Administrativo nº 3 de San Sebastián mediante Auto de 5 de febrero de 2015 ha planteado cuestión de inconstitucionalidad en relación con los artículos 107 y 110.4 TRLHL por posible infracción del principio de capacidad contributiva del artículo 31 de la Constitución Española e infracción del artículo 24 CE al proscribir la norma cualquier género de prueba en contrario, al considerar que lo que la norma somete a gravamen no son capacidades económicas reales o potenciales sino ficticias que no pueden ser, además, objeto de prueba en contrario.

La cuestión de inconstitucionalidad es un instrumento destinado primordialmente a garantizar la supremacía de la Constitución, de tal manera que lo que exceda de los límites constitucionales sea declarado nulo por el Tribunal Constitucional. 

Esperemos, pues, que el Tribunal Constitucional dicte sentencia declarando la nulidad de los artículos 107 y 110.4 TRLHL por infracción de los artículos 31 CE y/o 24 CE, con la inmediata y definitiva expulsión del ordenamiento de los preceptos impugnados e impedimento de la aplicación de los mismos, pues no tiene ninguna lógica que se estén gravando con dicho Impuesto transmisiones que han generado minusvalías.

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DERECHO A ELEGIR NOTARIO

Por todos es conocido que en la mayor parte de las grandes decisiones de nuestras vidas, desde por ejemplo, para comprar una casa, hacer una hipoteca, otorgar nuestro testamento, designar un tutor para nuestros hijos, constituir una empresa, cesar al administrador de nuestra empresa, etc., tenemos que acudir a la Notaria.

El Notario es un funcionario público que autoriza la escritura pública en la que cada una de las personas que comparece ante él plasma su voluntad. Dicha escritura sirve como prueba fehaciente de los hechos que en ella constan como por ejemplo, la fecha, las personas que comparecen, cual es el acto o voluntad que otorgan, el precio, las condiciones de pago, etc.

En un principio podemos afirmar que todos nosotros podemos elegir el Notario que queramos puesto que existe el derecho a la libre elección de dicho profesional.

A pesar de ello, son  muchas las ocasiones en que los comparecientes dudan sobre a qué Notaria acudir y, en caso de existir discrepancias a quien le corresponde el derecho a decidir. En este sentido, es importante saber que cuando han de comparecer más de una persona, si todas ellas están conformes, pueden acudir al Notario que convengan; en caso de discrepancias, el que pague la mayor parte de la factura que emita el Notario es quien tiene derecho a escoger excepto en los casos en que una de las partes sea promotor inmobiliario, entidad financiera o empresa y la otra sea consumidor en los que le corresponderá siempre a este último la facultad de elegir Notario.

Respecto al derecho a la libre elección de Notario hay dos excepciones que interesa conocer:

- Cuando una persona fallece sin haber hecho testamento sus herederos para poder aceptar su herencia deben acreditarse como tales y realizar los trámites legalmente establecidos. En estos casos solo es competente el Notario que tenga despacho en la localidad donde el difunto hubiera tenido su última residencia.

- Para otorgar actas notariales que requieran la presencia de un Notario y éste tenga que salir de su oficina solo será competente un Notario cuyo despacho esté en la misma localidad donde aquel se tenga que personar o sea de su área de competencia.

En España hay casi 3.000 Notarios y todos cobran lo mismo porque su factura se basa en aranceles establecidos por el Estado, por tanto, excepto las excepciones anteriormente expuestas todo ciudadano tiene derecho a formalizar escrituras ante el Notario que le resulte más conveniente.

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MEDIDAS PARA EL FOMENTO DE LA FINANCIACIÓN EMPRESARIAL

El pasado mes de abril de 2015 se ha promulgado la “Ley de fomento de la financiación empresarial” en la que, entre otros aspectos, se introducen dos novedades para favorecer la financiación bancaria a las pymes:

1º.- La primera medida tiene por objeto imponer a las entidades de crédito la obligación de comunicar a las pymes su propósito de no renovar o extinguir el flujo de financiación para evitar inesperadas negativas a la refinanciación que puedan comprometer la liquidez de la pyme.

En efecto, las entidades de crédito deberán comunicar con tres meses de antelación a la fecha de vencimiento del crédito en cuestión su voluntad de no prorrogar o extinguir el flujo de financiación que venían concediendo a la pyme o disminuirlo en una cuantía igual o superior al 35 %. En caso de que existan diversos créditos, el término de tres meses se computará atendiendo a la fecha de vencimiento del contrato de crédito de mayor cuantía de los que componen el flujo de financiación. La ley no impone una forma concreta para efectuar esta notificación, bastando cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Sin embargo, no existirá esta obligación en los supuestos de que (1) el plazo de duración del flujo de financiación fuera igual o inferior a tres meses, (2) cuando la pyme sea declarada en concurso de acreedores, (3) cuando la entidad de crédito resuelva el contrato por incumplimiento de la pyme, (4) cuando el contrato de financiación se resuelva de común acuerdo o cuando no sea prorrogado o no sea disminuido en una cuantía igual o superior al 35% también de común acuerdo, (5) cuando la entidad de crédito ponga fin a la relación con la pyme en aplicación de la legislación de prevención del blanqueo de capitales, y (6) cuando las condiciones financieras de la pyme hayan empeorado de manera sobrevenida y significativa  durante los tres meses posteriores a la fecha en que debiera haberse efectuado la notificación, lo cual deberá justificar la entidad de crédito en razones objetivas.

2º.- La segunda medida consiste en la obligación de las entidades de crédito de facilitar información a las pymes sobre su situación financiera e historial de pagos en un formato estandarizado para todas las entidades según los criterios del Banco de España, quien elaborará un modelo-plantilla y la metodología para su cumplimentación, con la finalidad de que se convierta en una herramienta eficaz para la valoración del riesgo de las pymes en términos comparables y fidedignos a la hora para acudir a otras entidades de crédito en busca de financiación.

Este documento se denominará “Información Financiera-PYME” y la entidad de crédito deberá entregarlo gratuitamente a la pyme dentro de los diez días siguientes a la notificación de  no prorrogar o extinguir el flujo de financiación. Igualmente, las pymes podrán solicitar  dicha información en cualquier momento y de forma incondicionada, estando obligada la entidad de crédito a expedirlo, si bien en este caso podrá exigir un precio por este servicio.

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EL FIDEICOMISO

Una figura interesante en materia sucesoria para algunas situaciones que puedan darse en la realidad, es la del fideicomiso, a través del cual el fideicomitente (testador) dispone que el fiduciario (primer beneficiario de la herencia) adquiera los bienes de la herencia o el legado, para que los administre o invierta en beneficio propio o de un tercero,  con el gravamen de que, una vez vencido el plazo o cumpla la condición, haga transmisión de los bienes al fideicomisario (beneficiario final de la herencia o legado).

Se trata pues de una disposición testamentaria en la que el testador impone al heredero o legatario la obligación de conservar la herencia o cosa legada y de transmitirla, cumplida una determinada condición o plazo, a otra persona u otras personas expresamente designadas por el mismo.

Puede ser ordenado por pacto sucesorio, por testamento, codicilo o por donación por causa de muerte y puede ser tanto un fideicomiso universal, que afecta a toda la herencia o un fideicomiso particular, que afecta a un bien o legado concreto.

Para que el fideicomiso sea efectivo, es preciso que el fideicomisario haya nacido o esté concebido al ser deferido el fideicomiso a su favor y salvo que el fideicomitente haya ordenado lo contrario, en los fideicomisos condicionales, si el fideicomisario muere antes de haberse producido la delación a su favor, nada adquiere y nada transmite a sus herederos. No obstante, el testador puede disponer una sustitución vulgar en fideicomiso para el caso de que el fideicomisario llamado no llegue a serlo efectivamente  porque no pueda o no quiera.

El fiduciario, por tanto se convierte en un administrador de los bienes que componen el fideicomiso y como tal tiene la obligación de conservar y administrar los bienes fideicomisos. No obstante, tiene el uso y disfrute de los mismos  y hace suyos los frutos y las rentas. En el caso concreto de acciones y participaciones sociales:

a) El fiduciario hace suyos los dividendos acordados por la sociedad mientras dura el fideicomiso y ejerce todos los derechos que la ley y los estatutos sociales reconocen a los socios.

b) En caso de aumento de capital, se incorporan al fideicomiso las nuevas acciones y participaciones liberadas o suscritas en ejercicio de derechos de suscripción preferente y los importes obtenidos por la enajenación de estos derechos.

c) El fiduciario debe suministrar a los fideicomisarios que lo soliciten toda la información que tenga como socio relativa a los acuerdos sociales.

Respecto a las facultades de disposición de los bienes del fideicomiso, el fiduciario solo puede enajenar y gravar los bienes fideicomisos, libres del fideicomiso, en los casos en que lo permita la ley o lo autoricen el fideicomitente o los fideicomisarios.

Una especialidad de fideicomiso, es el llamado fideicomiso de residuo, en virtud del cual el fideicomitente faculta al fiduciario para disponer, en todo o en parte, de los bienes fideicomisos, o cuando se establece que los bienes de los que no haya dispuesto el fiduciario deben hacer tránsito al fideicomiso.

Si bien la figura del heredero fiduciario es similar a la del usufructuario, no es tal, ya que es propietario de los bienes y así figura en el Registro de la Propiedad, en el caso de bienes inmuebles, si bien con una carga a favor del fideicomisario. 

Obviamente, es una figura que cabe tener en cuenta en aquellos supuestos en que se pretende transmitir unos bienes por herencia haciendo varios llamamientos sucesivos o sujetar la posterior adquisición de dichos bienes por unas determinadas personas, al cumplimiento de un plazo o una condición.

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