Un aspecto a considerar
cuando se negocie o se formalice un arrendamiento de una vivienda, es la
conveniencia para el arrendatario que dicho contrato se inscriba en el Registro
de la Propiedad, si bien ello sigue siendo una práctica bastante inusual, tal
como venía sucediendo con anterioridad a la modificación de la ley de
arrendamientos urbanos que se efectúo el pasado año.
Cabe insistir, que
con la modificación de la ley de arrendamientos urbanos que se efectúo por la
ley 4/2013 de 4 de junio, aquellos arrendamientos no inscritos sobre fincas
urbanas, no pueden surtir efectos frente a terceros y el tercer adquirente de
una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la ley Hipotecaria
(tercero adquirente de buena fe), no puede resultar perjudicado por la
existencia de un arrendamiento no inscrito.
El arrendatario de
una vivienda, podía hacer valer su derecho de arrendamiento frente al tercero
que adquiriera la propiedad, o en caso de que el arrendador la perdiese por
ejecución forzosa u otra causa de las previstas en la Ley. Con la nueva
regulación de arrendamientos aplicable, aquellos arrendatarios de viviendas en
virtud de contratos celebrados a contar desde el día 6 de junio de 2.013, que
no tengan inscrito su arrendamiento en el Registro de la Propiedad, no quedarán
amparados y no podrán hacer valer su derecho frente a terceros y el nuevo
adquirente podrá pedir que se extinga el arrendamiento.
Cabe señalar que
para inscribir el arrendamiento, la finca debe estar previamente inscrita, por
lo que en caso de fincas no inscritas, el adquirente de la finca arrendada
puede pedir que se extinga el arrendamiento vigente al llevarse a cabo la
transmisión.
Para poder
inscribir el arrendamiento de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad,
será necesario:
- Que
el contrato de arrendamiento se instrumente en escritura pública o se
eleve a escritura pública.
- Que
en dicho contrato se describa la finca con todos los datos sobre la población,
calle, número, situación dentro del edificio, superficie, linderos, etc.
- Que
figure la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta
inicial del contrato y las demás clausulas que las partes consideren.
- Que
el contrato esté liquidado de impuestos (ITPAJD).
Finalmente hay que
tener en cuenta que si se hubiera estipulado en el contrato de arrendamiento al
inscribirse el mismo, que la falta de pago de la renta será causa de rescisión
del contrato y en tal caso deberá restituirse la vivienda al arrendador, se
podrá cancelar la inscripción en el Registro de la Propiedad a instancia de
éste, si presenta el requerimiento
judicial o notarial del que resulte, bien que el arrendatario acepta la
resolución o bien que según el juez o Notario no ha contestado en diez días,
aspecto también a tener presente al formalizar el contrato de arrendamiento.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i
Advocats, S.L.
Departamento jurídico
