La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de
adquirir la propiedad de un bien, mediante el cual, una persona mediante el
transcurso de cierto tiempo y habiendo poseído un bien inmueble en un
determinadas condiciones, puede adquirir la propiedad de dicho bien, en contra
de lo expresado en el Registro de la Propiedad.
Su regulación se halla en los artículos 1.940 y
siguientes del Código Civil y los artículos 34 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Y cabe distinguir entre la prescripción adquisitiva ordinaria, que exige la
posesión de buena fe, en concepto de dueño, publica, pacífica y no
ininterrumpida, con titulo justo y válido y durante un tiempo determinado (diez
años entre presentes y veinte entre ausentes) y la prescripción adquisitiva extraordinaria,
que solo exige la posesión continuada del inmueble durante treinta años, sin
necesidad, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre
presentes y ausentes.
En todo caso, la posesión del inmueble i/o del derecho
real que se pretenda usucapir, ha de ser posesión a título de dueño, excluyendo
otros títulos de rango inferior, como usufructuario, arrendatario, etc.
Elemento esencial para la prescripción adquisitiva, es el
término posesión, ya que ésta puede ser de buena fe, que se presume cuando se
tiene un título traslativo de dominio o justo título como la compraventa,
permuta, donación, etc…, mediante el cual se hace creer al poseedor del bien
que es dueño, es decir, se trata de un título subjetivamente válido, pues si el
mismo fuere perfecto no habría necesidad de acudir a la prescripción
adquisitiva, o bien puede ser de mala fe, que es cuando no se cuenta con justo
título, es decir, únicamente existe una causa de hecho y el que pretenda
usucapir el bien inmueble que detenta deberá acreditar su dominio, mediante la ejecución
de actos que revelen su comportamiento como dueño, disfrutando del mimos con
exclusión de los demás..
Por consiguiente, cabe tener
presente esta institución de Derecho Civil, con el fin de poder en algunos
casos adecuar a la realidad dominical ciertas situaciones de hecho o evitar situaciones no deseadas, en caso de
que se ostente la titularidad de un bien inmueble, pero no la posesión y ésta
sea de un tercero, que lo esté usando de forma pública y continuada, durante el
periodo que le pueda permitir ejercer la acción de usucapión.
Cortés &
Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.
Departamento
jurídico
