viernes, 23 de noviembre de 2012

LAS DONACIONES POR CAUSA DE MUERTE Y SU TRIBUTACIÓN


El Código Civil de Catalunya regula en su artículo 432-1 y siguientes la figura de las donaciones por causa de muerte, que, tal y como su nombre indica, son aquellas disposiciones que el donante otorga en consideración a su muerte, si bien en lugar de otorgarlas mediante testamento o cualquier otro título sucesorio, lo hace en forma de donación, aceptada por el donatario en vida, y sin que el donante reste vinculado personalmente por la misma.

En las donaciones mortis causa, la transmisión de la propiedad del bien donado queda condicionada al hecho que la donación sea definitivamente firme, a la muerte del donante, es decir, que éste no la haya recovado antes de morir y que el donatario haya sobrevivido al donante.

Existe también la posibilidad de que las partes convengan que la transmisión de la propiedad tendrá lugar en el mismo momento de la celebración de la donación, pero con la condición resolutoria de revocación o premoriencia del donatario, de tal manera que, si se cumple alguna de estas condiciones, el donatario perdería el bien donado.

La donación mortis causa no es un acto unilateral, sino que es necesario que concurran las declaraciones de voluntad del donante (de disponer) y del donatario (de aceptar).

Dichas disposiciones pueden formalizarse tanto en escritura pública como en documento privado. En cualquier caso, si se trata de bienes inmuebles deberán formalizarse en escritura pública.

El donante puede revocar de forma expresa la donación mortis causa en escritura pública, testamento o codicilo, y también de forma tácita, por ejemplo, enajenando el bien donado o legándolo posteriormente a otra persona o otorgando posteriormente un pacto sucesorio de institución de heredero (heretament).

Al fallecimiento del donante,  y siempre y cuando no hubiese revocado la donación ni hubiese premuerto el donatario, el donatario hará suyos los bienes donados, independientemente de que el heredero acepte la herencia y de la validez o subsistencia del testamento del donante o de sus disposiciones, y pudiendo el donatario tomar por si mismo la posesión del bien donado. A partir de este momento, y de tratarse el bien donado de un inmueble, se podrá inscribir la donación en el Registro de la Propiedad.

Fiscalmente, a este tipo de donaciones se les aplica las normas relativas a las adquisiciones por causa de muerte, siéndoles aplicables, por tanto, las reducciones, tarifas, coeficientes multiplicadores, deducciones y bonificaciones del Impuesto sobre Sucesiones aprobadas por la Comunidad Autónoma donde resida el causante. El Impuesto se devengará en el momento en que fallezca el donante.

Ahora bien, si se tratara de una donación por causa de muerte en la que las partes pactan de manera expresa la transmisión inmediata de la propiedad de la cosa donada, entonces dicha disposición se considera un contrato de inmediata atribución patrimonial sujeta a la condición resolutoria de premoriencia del donatario y, por tanto, se califica como donación entre vivos, aplicándose las normas del Impuesto sobre donaciones, resultando aplicables las normas del Impuesto sobre Donaciones aprobadas por la Comunidad Autónoma donde radiquen los bienes en caso de tratarse de inmuebles o por la Comunidad Autónoma donde resida el donatario en la fecha de devengo del impuesto en caso de tratarse de otros bienes y derechos. El Impuesto sobre Donaciones se devengará en el momento en que se formalice la donación.

Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L. 
Departamento jurídico

viernes, 16 de noviembre de 2012

LA FUTURA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS


Próximamente se prevé una modificación sustancial de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos que afectará especialmente al mercado de viviendas de alquiler. El proyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado de alquiler de la vivienda aprobado por el Consejo de Ministros el 24 de agosto de 2012, establece toda una serie de medidas que de mantenerse el texto, supondría en líneas generales una flexibilización en cuanto a plazos de duración del contrato, una incentivación de la inscripción registral de los arrendamientos y una agilización del procedimiento de desahucio. Las novedades más destacadas serán:

1.         Se establece más flexibilidad en los contratos y se da una mayor libertad de pactos.  Así:

- El arrendatario podrá renunciar al derecho de adquisición preferente aunque la duración del contrato sea inferior a cinco años. Hasta ahora era irrenunciable si la duración del arrendamiento de vivienda era inferior a ese plazo.
- Las partes podrán pactar la actualización de la renta y el IPC ya no será referencia forzosa para actualizar la renta que se paga por la vivienda.
- El arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación. Actualmente estaba obligado a cumplir el plazo.

2.         El arrendador podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato ni que hayan transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial. Ya no habrá de establecerse de forma expresa en el contrato.

3.         Reducción de determinados plazos legales. Así:

- Se reduce de cinco a tres años la denominada prórroga forzosa del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual sea la duración del contrato pactada, pueda optar por prorrogar su duración.
- Se reduce de tres a un año la denominada prorroga tacita automática de contrato, que es aquella que permite que una vez transcurrido el tiempo de duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan lo contrario

4.         La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, de manera que si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a permitir el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho, contrariamente a la situación actual en la que los compradores deben mantener el arrendamiento al menos durante un periodo de cinco años. Una vez inscrito el arrendamiento, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a los derechos legales derivados del contrato.

5.         Agilización de los procesos de desahucio. Así, la inscripción del alquiler en el registro de la propiedad también permitirá al propietario de la vivienda desalojar a sus inquilinos de una forma más rápida, reduciéndose al mínimo la intervención judicial y si se prevé en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, no siendo necesario obtener la sentencia declarativa. En el momento en que se cancele la inscripción del arrendamiento, se puede pedir la ejecución y el propietario recuperar la vivienda. Además se creará un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de 10 días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

6. Finalmente se establecen nuevas exenciones en el IRPF como medidas en el ámbito fiscal, equiparando fiscalmente a los no residentes de la Unión Europea con los residentes.

Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento jurídico.

viernes, 9 de noviembre de 2012

LA IMPORTANCIA DEL OBJETO SOCIAL EN LAS SOCIEDADES MERCANTILES


Por todos es sabido que en el momento de constituir una sociedad de capital es imprescindible que se incorporen en la escritura de constitución los Estatutos Sociales y que éstos necesariamente deben definir cual es el objeto social que pretenden los socios o accionistas de la compañía.

El objeto social comprende la actividad o conjunto de actividades a las que la sociedad puede dedicarse. Es decir, a sensu contrario, se entiende que la sociedad no puede realizar legalmente actividades que no estén contempladas en el objeto social según la redacción que consta en los estatutos de la compañía. Excepcionalmente, la Dirección General de Registros y del Notariado ha admitido la posibilidad de que la sociedad realice alguna actividad no incluida en su objeto social siempre que sea ocasional y como acto aislado.

La doctrina ha definido al objeto social como aquel que caracteriza y constituye la razón de ser de cada empresa que la individualiza y distingue de las demás.

Es debido a la importancia que tiene el objeto social lo que hace que sea un requisito eneludible que ha de constar en los estatutos de cualquier sociedad mercantil sin excepción alguna, teniendo además que ser lícito, estar determinado y no ser contrario al orden público. La sanción prevista en la ley para el caso de incumplirse alguno de esos requisitos es la nulidad de la sociedad y la correlativa imposibilidad de actuar.

Pero es que además, hay que atender a las actividades que concretamente contempla el objeto social según la redacción que consta en los estatutos sociales para verificar que la sociedad no esté sometida a alguna legislación especial lo que repercutiría principalmente en la exigencia del previo cumplimiento de ciertos requisitos para poder realizar legalmente dicha actividad. Ejemplos de sociedades sometidas a legislaciones especiales son, entre otros, las entidades de crédito, bancos, agencias de viajes, casinos de juego, bingos, actividades sanitarias, autopistas, seguros y reaseguros, agencias de valores y entidades concesionarias de televisión privada.

            También conviene considerar que el objeto social redactado incialmente en los estatutos se puede modificar, ampliándolo, reduciéndolo o sustituyéndolo por otro en cualquier momento siempre que se cumplan los requisitos legales para cada caso y se modifique el artículo estatutario correspondiente.

Es muy importante concienciarse de la importancia que reviste la redacción del objeto social que se incluya en los Estatutos de las sociedades mercantiles puesto que además de incidir directamente en la legalidad o no de la compañía en sí misma y en su fiscalidad, también fija el límite de las facultades de representación de los administradores, sirve para determinar la normativa aplicable y los requisitos a cumplir para que la sociedad pueda operar legalmente, entre otros.



Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento jurídico.