viernes, 29 de junio de 2012

UTILIDAD PRÁCTICA DEL CONTRATO DE PRÉSTAMO PARTICIPATIVO

En la pràctica societaria muchos son los emprendedores que han optado por formalizar sus inversiones mediante préstamos participativos. Se trata una modalidad de financiación consistente, básicamente en que un inversor presta una cantidad a un empresario a cambio de obtener una rentabilidad en función del resultado de la empresa prestataria.

Este tipo de préstamos se rigen por el Real Decreto Legislativo 7/1996, de 7 de junio y por la Ley 10/1996 que los define como “aquéllos que tengan las siguientes características:

a. La entidad prestamista percibirá un interés variable que se determinará en función de la evolución de la actividad de la empresa prestataria. El criterio para determinar dicha evolución podrá ser: el beneficio neto, el volumen de negocio, el patrimonio total o cualquier otro que libremente acuerden las partes contratantes. Además, podrán acordar un interés fijo con independencia de la evolución de la actividad.

b. Las partes contratantes podrán acordar una cláusula penalizadora para el caso de amortización anticipada. En todo caso, el prestatario sólo podrá amortizar anticipadamente el préstamo participativo si dicha amortización se compensa con una ampliación de igual cuantía de sus fondos propios y siempre que éste no provenga de la actualización de activos.

c. Los préstamos participativos en orden a la prelación de créditos, se situarán después de los acreedores comunes.

d. Los préstamos participativos se considerarán patrimonio neto a los efectos de reducción de capital y liquidación de sociedades previstas en la legislación mercantil”.

Los préstamos participativos se distinguen principalmente de los préstamos ordinarios por el hecho de que en aquéllos el prestamista percibe, con independencia de que se pacte o no un tipo de interés fijo, un interés variable supeditado a la evolución de la empresa prestataria permitiendo asimismo diversas fórmulas para concretar el criterio de participación, por ejemplo, según el volumen de negocio, el patrimonio total, el beneficio neto, etc. Otra de sus peculiaridades es que, en caso de reducción del capital y liquidación de la sociedad prestataria el importe provinente de préstamos participativos tiene la consideración de patrimonio neto. 

Con independencia de la diversidad de pactos y opciones que la legislación reguladora permite, para la parte prestataria la utilidad de este tipo de préstamos reside en el hecho de que le permite obtener financiación ajena de uno o varios inversores interesados en participar en un proyecto sin tener que ceder porcentaje del capital de su compañía. Para el inversor/prestamista también se trata de una figura interesante por cuanto le posibilita participar en proyectos ajenos garantizándole que, en el orden de prelación de pasivos, aunque su crédito se situaría por detrás del de los acreedores comunes, sí que ocupará un lugar preferente al de los propios socios o accionistas de la compañía prestataria.

Sin perjuicio de la utilidad de dicha modalidad contractual sí que conviene advertir que es recomendable adoptar ciertas cautelas a la hora de redactar de este tipo de contratos en aras a asegurar que los pactos alcanzados sean de conformidad con el verdadero interés de los empresarios participantes. 

Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento Jurídico.

viernes, 22 de junio de 2012

EL DERECHO DE TANTEO Y EL DE RETRACTO EN LOS ARRENDAMIENTOS

La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente concede a los inquilinos un derecho preferente de adquisición para el supuesto de que el propietario decida vender la vivienda o local arrendado, que se instrumenta a través del tanteo o retracto.

El derecho de tanteo lo podrá ejercitar el arrendatario en el plazo de los treinta días naturales a contar desde que se le notifique por el propietario en forma fehaciente, la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las condiciones de la transmisión. Los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma, por lo que si el  arrendador deja transcurrir dicho plazo sin consumar la venta con un tercero y posteriormente pretende llevarla a cabo, deberá proceder nuevamente a notificarle al arrendatario en los mismos términos y plazo.

El retracto le asiste al arrendatario cuando el propietario no le hubiese hecho la notificación o se hubiese omitido datos en la misma o se hubiese hecho la operación por un precio inferior al de la comunicación. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales contados desde el siguiente al la notificación que en forma fehaciente le efectúe el adquirente al arrendatario de las condiciones en que se ha formalizado la compraventa.

No se podrá inscribir en el registro de la propiedad una compraventa sin justificar que se han llevado a cabo las notificaciones al arrendatario, con los requisitos exigidos. Si la vivienda esté libre de ocupantes, así deberá manifestarlo el vendedor al otorgar la correspondiente escritura pública, bajo la pena de falsedad en documento público si no fuere cierto.

El derecho de tanteo y retracto pueden ser objeto de renuncia en el contrato de arrendamiento. La renuncia en los contratos de arrendamiento de vivienda solo será válida si la duración pactada del arrendamiento es superior a los cinco años.

El derecho de tanteo o retracto tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto legal que le asiste al condueño o el que convencionalmente figurase a nombre de otra persona inscrito en el registro de la propiedad.

No habrá lugar al derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Tampoco habrá lugar al derecho de tanteo y retracto en operaciones de transmisión e la finca distintas a la compraventa, como puede ser una aportación no dineraria a una sociedad, la transmisión vía fusión o escisión de compañías, las transmisiones por causa de muerte, etc.


Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento Jurídico.

viernes, 15 de junio de 2012

EL USO Y DISFRUTE DE LOS BIENES COMUNES

Es frecuente, sobre todo como consecuencia de adjudicaciones hereditarias, que varias personas sean copropietarias de un mismo bien. En supuestos como estos, cada comunero podrá usar del bien común sin más límites que disponer del mismo conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir a los demás condueños usarlo según su derecho, y con independencia del porcentaje de participación que a cada uno le pudiera corresponder.

Sin embargo, este uso solidario no puede entenderse de un modo absoluto y para todo supuesto, sino que será así siempre que lo permita la naturaleza de la cosa.

Imaginémonos el caso de una vivienda propiedad de varias personas, en la que el uso indiscriminado de todos los copropietarios supondría la creación de una fuente de conflictos y desavenencias. En estos casos, se hace recomendable que el uso de la cosa común se encuentre regulado por acuerdo adoptado por todos los comuneros, por ejemplo, estableciendo turnos entre los copropietarios en el aprovechamiento del bien o arrendando el bien a un tercero, que abonará una renta, que será dividida entre los diferentes comuneros en proporción a su cuota de titularidad.

Asimismo, puede resultar oportuno atribuir el uso del bien común a uno de los condueños con compensación por parte de éste a quienes se vean excluidos de aquél en función de su cuota de participación en el derecho por los perjuicios que ese uso exclusivo les acarrea. Dicha compensación puede ser económica y venir cuantificada en razón a su cuota de titularidad en relación a los ingresos que pudieren percibirse en caso de contratar con un tercero un derecho de arrendamiento sobre el bien. Incluso, puede establecerse una indemnización, para los que se viesen privados del uso sobre la cosa, otorgándoles el uso sobre otro bien comunitario, de darse el caso.

De atribuirse el uso del bien a uno de los comuneros, los gastos ordinarios derivados del uso de la vivienda como agua, luz, gas, etc., serán de cargo y cuenta del copropietario que esté usando de la cosa común, mientras que los gastos extraordinarios, como el pago del IBI, serán de cargo y cuenta de la totalidad de los copropietarios.

Ahora bien, si uno de los comuneros hace uso en exclusiva del bien, sin la aquiescencia y beneplácito de los otros, estos últimos estarán legitimados para instar la cesación de esta exclusividad, sin que el comunero que viniese haciendo uso del bien pueda excusarse en que no impide a los demás efectuar el uso solidario. De no cesar en dicho uso, estaría ocasionando un perjuicio al resto de los comuneros, al verse impedidos de usar y disfrutar del bien, quienes podrían plantearse el exigirle una indemnización en base al artículo 1902 CC, que establece que “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

De haber serias divergencias entre los comuneros, siempre queda el recurso de la cesación del pro indiviso. Y es que cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar los motivos, la división del objeto de la comunidad. De ser el bien indivisible o desmerecer mucho de dividirse, como sería el caso del ejemplo de la vivienda que poníamos antes, ésta se la podría adjudicar el comunero que tuviese interés en ella, pagando el exceso en dinero al resto, y, de no tener interés ningún cotitular, la cosa se vendería, repartiéndose el precio entre los comuneros.



Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento Jurídico.

martes, 12 de junio de 2012

EL CONTRATO DE CUENTA EN PARTICIPACIÓN

Durante los años de apogeo de la actividad económica han sido muchas las figuras jurídicas que se han venido utilizando para formalizar las operaciones convenidas entre los inversores. Si bien la mayoría de acuerdos se formalizaban utilizando fórmulas contractuales habituales y por todos conocidos (préstamos, sociedades, compraventas, permutas, opciones de compra, etc.) en otras ocasiones los pactos entre los agentes económicos se instrumentaban mediante figuras menos conocidas como por ejemplo la Cuenta en Participación.

El contrato de Cuenta en Participación está regulado en nuestro Código de Comercio y es aquel mediante el cual los comerciantes pueden interesarse unos en las operaciones de los otros, contribuyendo en la parte del capital que convengan, y haciéndose partícipes de sus resultados, prósperos o adversos, en la proporción que determinen.
Las principales características de la cuenta en participación son:

-  Es un acuerdo entre dos partes, por un lado el propietario-gestor del negocio y, por otro, el inversor cuenta-partícipe.
-  Permite multitud de pactos entre las partes tanto en cuanto al negocio-objeto, la duración, capital aportado, porcentaje de participación, etc.
-  El propietario-gestor del negocio es quien recibe las aportaciones de capital ajenas.
-  El propietario-gestor hace suyas las aportaciones del inversor.
-  Las aportaciones de capital son dedicadas por el propietario-gestor a su negocio.
-  El cuenta-partícipe no tiene intervención alguna en el negocio pues es dirigido y gestionado íntegra e independientemente por el propietario-gestor.
-  La única intervención del inversor en el negocio es en el momento inicial, mediante el capital aportado y en la expectativa de lucrarse en el momento convenido.
-  El cuenta-partícipe participa en los resultados, prósperos o adversos, que se obtengan en el negocio en que participa.
-  No requiere ninguna formalidad especial para su validez, pudiendo incluso pactarse verbalmente. Aunque se formalice en escritura pública no es inscribible en ningún Registro.

Se trata de una figura de gran utilidad para determinados inversores puesto que les permite participar, ocasional o continuadamente, en negocios ajenos manteniendo el anonimato de su inversión u obteniendo una rentabilidad superior a la que ofrecen los productos financieros habituales, si bien es evidente que no son pocas las incertidumbres que dicha figura plantea especialmente en cuanto al riesgo de perder el capital aportado por las pérdidas del negocio ajeno. En este sentido y, aunque no existe unanimidad doctrinal sobre la posibilidad de pactar que únicamente se participe en los resultados prósperos, pues se trataría entonces de un contrato de préstamo, sí que es posible establecer pactos, a nuestro entender muy recomendables para quienes continúen interesados en utilizar esta modalidad contractual, que acoten las  responsabilidades y proporcionen una mayor seguridad al inversor.

Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento Jurídico.

viernes, 1 de junio de 2012

EL USUFRUCTO. UNA FIGURA JURÍDICA ÚTIL


En muchas ocasiones, alguien tiene interés en transmitir en vida un bien de su propiedad pero reservarse el uso y disfrute del mismo, o bien disponer que a su fallecimiento éste pase a ser propiedad de una persona, pero que el uso y los derechos económicos de dicho bien pertenezca a otra persona. Para tales supuestos, nuestro ordenamiento jurídico contempla una figura realmente útil que permite alcanzar tales objetivos y que es la constitución de un derecho de usufructo.

El usufructo definido en el artículo 467 del Código Civil, da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma o sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. Es decir, estamos ante un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena, de manera que se tiene la posesión pero no la propiedad y que le da derecho a su uso y utilización.

Con el usufructo se produce la desmembración de la plena propiedad, en la figura del usufructuario (que ostentaría el usufructo) y el nudo propietario (que conserva la propiedad de la cosa). El usufructuario tiene plena facultad de goce y disfrute sobre la cosa usufructuada, pudiendo incluso arrendarla, pero no podrá disponer de ella, ni venderla, ni permutarla, ni hipotecarla, salvo en algunos supuestos determinados de usufructo con facultad de disposición establecidos mediante disposiciones testamentarias.

El usufructo puede ser transmitido o hipotecado como derecho, si bien el nudo propietario tendrá en dicho caso un derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto) sobre el mismo.

El usufructo puede ser temporal, es decir se constituye por un plazo determinado y se extingue a la conclusión del mismo, o de carácter vitalicio, que se extingue por fallecimiento del usufructuario persona física o bien transcurrido el plazo de 30 años si recae a favor de una persona jurídica. Asimismo, puede recaer sobre bienes no consumibles, en cuyo caso a la finalización el usufructuario deberá devolver el bien usufructuado al nudo propietario o sobre bienes consumibles, en cuyo caso el usufructuario a la finalización del usufructo deberá devolver el valor que tenía la cosa o entregar al nudo propietario una cosa con las mismas características  que la cosa que se consumió.

Especial importancia revisten los usufructos de acciones y participaciones sociales de sociedades mercantiles. En dicho caso, la cualidad de socio corresponde al nudo propietario, mientras que los dividendos obtenidos y el incremento de valor (derivado de beneficios integrados durante el usufructo en las reservas) que tengan las acciones y/o participaciones al terminar el usufructo corresponde al usufructuario. Por tanto, quien tiene derecho de voto y participa en las juntas de accionistas, es el nudo propietario y quien percibirá los beneficios económicos de la buena marcha de la empresa es el usufructuario.

Por tanto estamos ante una figura jurídica interesante y apropiada a muchos intereses.

Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento Jurídico.