La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente concede a los inquilinos un derecho preferente de adquisición para el supuesto de que el propietario decida vender la vivienda o local arrendado, que se instrumenta a través del tanteo o retracto.
El derecho de tanteo lo podrá ejercitar el arrendatario en el plazo de los treinta días naturales a contar desde que se le notifique por el propietario en forma fehaciente, la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las condiciones de la transmisión. Los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma, por lo que si el arrendador deja transcurrir dicho plazo sin consumar la venta con un tercero y posteriormente pretende llevarla a cabo, deberá proceder nuevamente a notificarle al arrendatario en los mismos términos y plazo.
El retracto le asiste al arrendatario cuando el propietario no le hubiese hecho la notificación o se hubiese omitido datos en la misma o se hubiese hecho la operación por un precio inferior al de la comunicación. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales contados desde el siguiente al la notificación que en forma fehaciente le efectúe el adquirente al arrendatario de las condiciones en que se ha formalizado la compraventa.
No se podrá inscribir en el registro de la propiedad una compraventa sin justificar que se han llevado a cabo las notificaciones al arrendatario, con los requisitos exigidos. Si la vivienda esté libre de ocupantes, así deberá manifestarlo el vendedor al otorgar la correspondiente escritura pública, bajo la pena de falsedad en documento público si no fuere cierto.
El derecho de tanteo y retracto pueden ser objeto de renuncia en el contrato de arrendamiento. La renuncia en los contratos de arrendamiento de vivienda solo será válida si la duración pactada del arrendamiento es superior a los cinco años.
El derecho de tanteo o retracto tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto legal que le asiste al condueño o el que convencionalmente figurase a nombre de otra persona inscrito en el registro de la propiedad.
No habrá lugar al derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Tampoco habrá lugar al derecho de tanteo y retracto en operaciones de transmisión e la finca distintas a la compraventa, como puede ser una aportación no dineraria a una sociedad, la transmisión vía fusión o escisión de compañías, las transmisiones por causa de muerte, etc.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento Jurídico.
