Es frecuente, sobre todo como consecuencia de adjudicaciones hereditarias, que varias personas sean copropietarias de un mismo bien. En supuestos como estos, cada comunero podrá usar del bien común sin más límites que disponer del mismo conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir a los demás condueños usarlo según su derecho, y con independencia del porcentaje de participación que a cada uno le pudiera corresponder.
Sin embargo, este uso solidario no puede entenderse de un modo absoluto y para todo supuesto, sino que será así siempre que lo permita la naturaleza de la cosa.
Imaginémonos el caso de una vivienda propiedad de varias personas, en la que el uso indiscriminado de todos los copropietarios supondría la creación de una fuente de conflictos y desavenencias. En estos casos, se hace recomendable que el uso de la cosa común se encuentre regulado por acuerdo adoptado por todos los comuneros, por ejemplo, estableciendo turnos entre los copropietarios en el aprovechamiento del bien o arrendando el bien a un tercero, que abonará una renta, que será dividida entre los diferentes comuneros en proporción a su cuota de titularidad.
Asimismo, puede resultar oportuno atribuir el uso del bien común a uno de los condueños con compensación por parte de éste a quienes se vean excluidos de aquél en función de su cuota de participación en el derecho por los perjuicios que ese uso exclusivo les acarrea. Dicha compensación puede ser económica y venir cuantificada en razón a su cuota de titularidad en relación a los ingresos que pudieren percibirse en caso de contratar con un tercero un derecho de arrendamiento sobre el bien. Incluso, puede establecerse una indemnización, para los que se viesen privados del uso sobre la cosa, otorgándoles el uso sobre otro bien comunitario, de darse el caso.
De atribuirse el uso del bien a uno de los comuneros, los gastos ordinarios derivados del uso de la vivienda como agua, luz, gas, etc., serán de cargo y cuenta del copropietario que esté usando de la cosa común, mientras que los gastos extraordinarios, como el pago del IBI, serán de cargo y cuenta de la totalidad de los copropietarios.
Ahora bien, si uno de los comuneros hace uso en exclusiva del bien, sin la aquiescencia y beneplácito de los otros, estos últimos estarán legitimados para instar la cesación de esta exclusividad, sin que el comunero que viniese haciendo uso del bien pueda excusarse en que no impide a los demás efectuar el uso solidario. De no cesar en dicho uso, estaría ocasionando un perjuicio al resto de los comuneros, al verse impedidos de usar y disfrutar del bien, quienes podrían plantearse el exigirle una indemnización en base al artículo 1902 CC, que establece que “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
De haber serias divergencias entre los comuneros, siempre queda el recurso de la cesación del pro indiviso. Y es que cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar los motivos, la división del objeto de la comunidad. De ser el bien indivisible o desmerecer mucho de dividirse, como sería el caso del ejemplo de la vivienda que poníamos antes, ésta se la podría adjudicar el comunero que tuviese interés en ella, pagando el exceso en dinero al resto, y, de no tener interés ningún cotitular, la cosa se vendería, repartiéndose el precio entre los comuneros.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento Jurídico.
