LA USUCAPION O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE BIENES INMUEBLES

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de un bien, mediante el cual, una persona mediante el transcurso de cierto tiempo y habiendo poseído un bien inmueble en un determinadas condiciones, puede adquirir la propiedad de dicho bien, en contra de lo expresado en el Registro de la Propiedad.

Su regulación se halla en los artículos 1.940 y siguientes del Código Civil y los artículos 34 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Y cabe distinguir entre la prescripción adquisitiva ordinaria, que exige la posesión de buena fe, en concepto de dueño, publica, pacífica y no ininterrumpida, con titulo justo y válido y durante un tiempo determinado (diez años entre presentes y veinte entre ausentes) y la prescripción adquisitiva extraordinaria, que solo exige la posesión continuada del inmueble durante treinta años, sin necesidad, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes.

En todo caso, la posesión del inmueble i/o del derecho real que se pretenda usucapir, ha de ser posesión a título de dueño, excluyendo otros títulos de rango inferior, como usufructuario, arrendatario, etc.

Elemento esencial para la prescripción adquisitiva, es el término posesión, ya que ésta puede ser de buena fe, que se presume cuando se tiene un título traslativo de dominio o justo título como la compraventa, permuta, donación, etc…, mediante el cual se hace creer al poseedor del bien que es dueño, es decir, se trata de un título subjetivamente válido, pues si el mismo fuere perfecto no habría necesidad de acudir a la prescripción adquisitiva, o bien puede ser de mala fe, que es cuando no se cuenta con justo título, es decir, únicamente existe una causa de hecho y el que pretenda usucapir el bien inmueble que detenta deberá acreditar su dominio, mediante la ejecución de actos que revelen su comportamiento como dueño, disfrutando del mimos con exclusión de los demás..

Por consiguiente, cabe tener presente esta institución de Derecho Civil, con el fin de poder en algunos casos adecuar a la realidad dominical ciertas situaciones de hecho  o evitar situaciones no deseadas, en caso de que se ostente la titularidad de un bien inmueble, pero no la posesión y ésta sea de un tercero, que lo esté usando de forma pública y continuada, durante el periodo que le pueda permitir ejercer la acción de usucapión.

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EL MALTRATO PSICOLÓGICO COMO JUSTA CAUSA DE DESHEREDACIÓN

En nuestro artículo sobre “La legítima y el desheredamiento de los legitimarios” ya enunciábamos que, entre las causas de desheredamiento, se encuentra el maltrato grave al testador, su conjugue o pareja de hecho, a los ascendientes o descendientes del testador, estando incluidos tanto los maltratos físicos y psíquicos.

Pues bien, la Sala primera del Tribunal Supremo en su reciente sentencia de fecha 3 de junio de 2014 ha declarado expresamente que, dentro de las causas de desheredación, se halla incluido el maltrato psicológico.

En el caso planteado ante el Alto Tribunal, el causante, padre de los demandantes, había desheredado expresamente a sus hijos por la causa del artículo 853 del Código Civil, al haber negado injustificadamente al testador asistencia y cuidados y además por la causa 2ª del citado artículo al haberle injuriado gravemente de palabra y, por otro lado, haberlo maltratado gravemente de obra.

Los demandantes solicitaban que se declarara nula dicha cláusula del testamento de su padre.

Tras analizar, como cuestión de fondo, si el maltrato psicológico a los padres es justa causa de desheredación, el Tribunal Supremo concluye que efectivamente debe considerarse que es motivo para desheredar a los hijos al asimilarlo al “maltrato de obra” que recoge el artículo 853.3 del Código Civil.

El Alto Tribunal señala en la indicada sentencia que “aunque las causas de desheredación sean únicamente las que expresamente señala la ley (artículo 848 del Código Civil) y ello suponga una enumeración taxativa, sin posibilidad de analogía, ni de interpretación extensiva; no obstante, esto no significa que la interpretación o valoración de la concreta causa, previamente admitida por la ley, deba ser expresada con un criterio rígido o sumamente restrictivo. Esto es lo que ocurre con los malos tratos o injurias graves de palabra como causas justificadas de desheredación (artículo 853.3 del Código Civil), que, de acuerdo con su naturaleza, deben ser objeto de una interpretación flexible conforme a la realidad social, al signo cultural y a los valores del momento en que se producen.”

Por otra parte, declara que “en la actualidad, el maltrato psicológico, como acción que determina un menoscabo o lesión de la salud mental de la víctima, debe considerarse comprendido en la expresión o dinamismo conceptual que encierra” y afirma que dicha inclusión del maltrato psicológico “sienta su fundamento en nuestro propio sistema de valores referenciado, principalmente, en la dignidad de la persona como germen o núcleo fundamental de los derechos constitucionales (artículo 10 CE) y su proyección en el marco del Derecho de familia como cauce de reconocimiento de los derechos sucesorios, especialmente de los derechos hereditarios de los legitimarios del causante”.

El Tribunal estima que, en el caso planteado, los hijos “incurrieron en un maltrato psíquico y reiterado contra su padre del todo incompatible con los deberes elementales de respeto y consideración que se derivan de la relación jurídica de filiación, con una conducta de menosprecio y de abandono familiar que quedó evidenciada en los últimos siete años de vida del causante en donde, ya enfermo, quedó bajo el amparo de su hermana, sin que sus hijos se interesaran por él o tuvieran contacto alguno; situación que cambió, tras su muerte, a los solos efectos de demandar sus derechos hereditarios”, y, por tanto, considera válida la cláusula contenida en el testamento.

Por tanto, de incurrir el legitimario en maltrato psicológico, podrá el causante privarle de la legítima, para lo cual deberá hacer constar el desheredamiento en testamento, designando nominativamente al legitimario desheredado y expresando la causa legal en que fundamenta el mismo.

Por otra parte, es importante recordar la importancia de otorgar de forma paralela al testamento una Acta notarial de manifestaciones, en la que el causante exponga con detalle los hechos en que motiva el desheredamiento, con aportación de testigos que afirmen la certeza de los mismos, dado que en el supuesto de que el legitimario impugne el testamento negando la realidad de la causa de desheredamiento alegado, será el heredero el obligado a probarla.

  

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EL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES Y LOS NO RESIDENTES. COMENTARIOS A LA SENTENCIA DEL TJUE DE 3 DE SEPTIEMBRE DE 2014

En nuestro apunte jurídico 29-2012 nos hacíamos eco de la discriminación que sufrían, en el ámbito tributario, los contribuyentes no residentes del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como aquellos contribuyentes residentes pero que percibían bienes y derechos de causantes no residentes. Ello era debido a que las reducciones, tipos impositivos y bonificaciones aplicables en el citado tributo dependen en gran mesura de la legislación de las comunidades autónomas y en estos casos dicha normativa autonómica no podía ser aplicable.

La Comisión Europea interpuso ante el Tribunal de Justicia de la UE un recurso contra España, en base a que este hecho implicaba la aplicación de normas discriminatorias para los no residentes. Entendía la Comisión Europea que esa discriminación era contraria a la libre circulación de personas y capitales, infringiendo los artículos 21 y 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE y los artículos 28 y 40 del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo.

El pasado 3 de septiembre de 2014 el Tribunal de Justicia de la UE dictó sentencia sobre este recurso, concluyendo que, efectivamente, la Comisión Europea venía teniendo la razón y que el tratamiento fiscal de los no residentes en el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones es contrario al Derecho de la Unión Europea cuando el causante, el causahabiente o el donante o el donatario son no residentes en España pero son residentes en otro Estado Miembro. En dichos casos, dicta el Tribunal, debe poderse aplicar la normativa autonómica a los efectos de que la carga fiscal sea la misma que la exigible a los residentes.

Esta Sentencia, pues, pone fin a la discriminación que sufrían los no residentes en este ámbito y, además, abre la posibilidad de que aquellos contribuyentes que hubiesen satisfecho deudas tributarias en aplicación de la normativa mencionada, puedan solicitar la devolución del impuesto satisfecho en exceso. Para ello será necesario que no hayan transcurrido los 4 años del período de prescripción desde el momento en que se autoliquidó el tributo o finalizó el período voluntario para ello.

Finalmente, debemos destacar también que, en el trámite parlamentario de las distintas normas tributarias que integran la reforma fiscal impulsada por el Gobierno, se ha introducido una enmienda por parte del Grupo Parlamentario Popular para adaptar la normativa interna española a esta decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Por ello, a partir de la entrada en vigor de esta modificación de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, los contribuyentes residentes de la Unión Europea podrán aplicar, sin más requisito, los beneficios fiscales aprobados por una comunidad autónoma.

           

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LA VALIDEZ DE UN ACUERDO VERBAL

Aunque cada vez es menos frecuente y desde luego poco recomendable desde el punto de vista de seguridad jurídica, cada día son  muchos los acuerdos que de forma verbal se celebran en nuestra sociedad.

           

Cuando nos referimos a un acuerdo verbal lo hacemos respecto a aquel tipo de contratos convenidos entre las partes oralmente, es decir, de palabra y en los que a pesar de que existen todos los requisitos jurídicos para su validez, es decir, ambas partes contratantes están de acuerdo sobre su objeto, precio y quieren realizar ese acuerdo, no se formalizan ni constan en ningún soporte documental.

En este sentido, dispone el Código Civil en el artículo 1.278 que “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.

Y, en el artículo 1.261 declara que “No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1º Consentimiento de los contratantes 2º Objeto cierto que sea materia de contrato y, 3º Causa de la obligación que se establezca”.

No obstante, conviene considerar que hay casos concretos en que la legislación española regula y exige que se otorgue escritura pública u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones de un acuerdo pero la formalización del  mismo es una facultad de compelerse entre las partes para documentarlo pero que en caso de documentarse no significa que el contrato no exista.

Sin perjuicio de la validez de los contratos verbales el gran riesgo que los mismos conllevan es evidente que se centra en la dificultad de probar no sólo su existencia sino los pactos concretamente alcanzados entre las partes. Es de fácil comprender que cuando nos enfrentamos a divergencias surgidas entre las partes a raíz de un contrato verbal lo cierto es que en caso de tener que acudir al auxilio judicial la defensa suele ser complicada especialmente en materia probatoria. Pensemos por ejemplo lo complicado de demostrar que el precio convenido fue uno cuando la otra parte niega la existencia del contrato en sí mismo.

Por tanto, además de recomendar evitar alcanzar acuerdos de forma verbal en caso de tener que formalizarse alguno irremediablemente de forma oral conviene informarse sobre los riesgos que se corren en caso de divergencias así como armarse de pruebas suficientes como para poder demostrar su existencia y cuáles fueron los términos alcanzados.

           

  

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