El pasado 1 de
enero de 2.018 entró en vigor la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto
del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos, que
establece una serie de novedades en materia de obligaciones y contratos,
especialmente en el contrato de compraventa y otros contratos traslativos de
dominio.
Una de las
novedades que introduce es en materia de arras en las operaciones de
compraventa, en la que inspirándose en la tradición, distingue de forma nítida
entre lo que son arras penitenciales y las arras confirmatorias, sin dar lugar
a interpretación de cuál es su naturaleza. A tal efecto, se señala que la
entrega de arras en el contrato de compraventa se entiende que se hace en
calidad de arras confirmatorias si no se dice nada y solo tendrán el carácter
de arras penitenciales si ello se pacta expresamente en el contrato.
Ello no es una
cuestión baladí, por cuanto los efectos entre una clase y otra de arras son muy
distintos. Así mientras la figura de las arras penitenciales regulada en el
artículo 1.454 del Código Civil común,
que son posiblemente las más utilizadas en la mayoría de operaciones de
compra de inmuebles, permite a las
partes desligarse del contrato mediante la pérdida de las arras para el
comprador o la restitución dobladas para el vendedor que las recibió y no es
necesario probar daños, la figura de las arras confirmatorias, regulada en el
artículo 1.124 del Código civil común, opera como un anticipo de precio y por
tanto como expresión de la fuerza vinculante del contrato, no facultando a las
partes para resolver la obligación contraída, por lo que en caso de
incumplimiento no se genera la perdida automática de las mismas o la obligación
de devolverlas duplicadas, sino que la parte perjudicada podrá escoger entre
exigir el cumplimiento del contrato o la resolución de la obligación con el
resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, daños que deberá
probar (salvo que se acordaran la modalidad de arras penales en cuyo caso la
indemnización acordada sustituiría a los daños perjuicios).
Por tanto,
dependiendo de la voluntad de las partes al formalizar una entrega de arras en
un contrato de compraventa, es esencial especificar la naturaleza de las mismas
a fin de que no se produzcan efectos no deseados.
Asimismo se
establece como novedad que si en el propio contrato de compraventa se prevé la
financiación a crédito del comprador, éste puede desistir de la compra si no se
ha pactado nada en contra y si acredita la negativa de la entidad financiera a
conceder el crédito por causa que no sea por mera negligencia del comprador.
Finalmente
destacar que en las compraventas con arras penitenciales por periodo inferior
de seis meses, se podrá depositar su importe en la Notaría y hacerse constar en
el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su
devolución, constituyendo una garantía novedosa para el comprador.
Cortés & Pérez
Auditores y Asesores Asociados, S.L.
Departamento jurídico
