LOS VICIOS OCULTOS EN LA COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES ¿CÓMO RECLAMAR?

En cualquier contrato de compraventa la confianza juega un papel fundamental. Y, sobre todo, en el comprador que presume que el bien que adquiere está en perfecto estado de uso. Si es así, ningún problema, pero… ¿qué sucede si una vez perfeccionada la venta se detecta que lo que se ha comprado tiene defectos que no se ven a simple vista? ¿Tiene defensa el comprador frente a esta situación?

Comprar un coche o una vivienda es siempre una gran inversión. Por ello tenemos que tener en cuenta los llamados vicios ocultos que no se contemplan a simple vista. Un vicio oculto en la compraventa es un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra y que una vez conocido disminuye tanto la utilidad de la cosa vendida o la hace impropia para su uso, que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella.

Por tanto, el vicio oculto es, en principio, un defecto (o daño) en la cosa o bien que se vende y que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. Pero para que dicho defecto tenga consecuencias jurídicas, -es decir, para que dé derecho al comprador a reclamar por ello-, no basta con que exista, sino que ha de cumplir con una serie de requisitos:

A.- Que el defecto (o daño) sea previo a la compraventa. La carga de la prueba de cuándo se produjo le corresponde al vendedor y si éste puede demostrar que el daño no existía antes de la compraventa, podrá oponerlo frente a la reclamación del comprador.

B.- Que el defecto (o daño) sea grave y que influya decisivamente en la decisión de compra. Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiese contratado con otras condiciones (normalmente, con una rebaja en el precio a pagar).

C.- Que el defecto (o daño) esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos, no como vicio oculto. En este sentido, tiene mucha importancia la capacidad del comprador de haber podido detectar el defecto antes de la venta.

 ¿Cómo se puede reclamar?

La norma que trata sobre esta problemática es el Código Civil, pero sin aplicar un régimen de protección específico y recogiendo tres posibles tipos de acción para el comprador, cada una de ellas con presupuestos y consecuencias distintas:

A.- DEVOLUCIÓN:

Acción redhibitoria. Se regula en el artículo 1.486 del Código Civil, y permite al comprador desistir del contrato, entregando el bien o la cosa adquirida y pudiendo recuperar los gastos correspondientes a la operación. Y, además, en el caso de que pudiere demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos antes de la entrega, el comprador podrá exigirle una indemnización por los daños y perjuicios causados (si los hay).

B.- REBAJA EN EL PRECIO:

Acción "quanti minoris". También se regula en el artículo 1.486 del Código Civil y, en esencia, lo que pretende es una minoración el precio del bien. Para ello deberán valorarse los daños por medio de peritos y el valor resultante del peritaje se restará al precio de la operación.

C.- ADECUACIÓN:

Saneamiento. Se regula en el artículo 1.484 del Código Civil, y permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.

Este régimen se aplica a las operaciones entre particulares y no a las que se producen entre consumidores y profesionales, que disponen de su régimen legal propio.

La acción de reclamación de vicios ocultos tiene un plazo muy breve de prescripción, concretamente de 6 meses desde la entrega del bien.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.

Departamento jurídico

¿ES VÁLIDA LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL REALIZADA POR CORREO ELECTRÓNICO?

De acuerdo con la Ley de Sociedades de Capital, en los estatutos se puede establecer que la convocatoria se realizará por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita que asegure la recepción del anuncio por los socios (por ejemplo, por burofax). Además, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha venido señalando que es válido que uno de esos procedimientos consista en el envío de un correo electrónico a la dirección que cada socio haya indicado y que incluya confirmación de lectura. En este sentido, la DGRN permite inscribir en escritura pública, un acuerdo adoptado por la junta general de una sociedad por el que se establece en los estatutos de la misma, que la convocatoria de la junta se podrá realizar por correo electrónico.

Según se establece en la Ley de Sociedades de Capital en los estatutos de una sociedad se puede establecer que la convocatoria se realice por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios en el domicilio designado al efecto o en el que conste en la documentación de la sociedad. En el caso de socios que residan en el extranjero, los estatutos podrán prever que sólo serán individualmente convocados si hubieran designado un lugar del territorio nacional para notificaciones.

En el caso de que no se diga nada en los estatutos, la convocatoria se hará por la forma supletoria fijada en el mismo artículo (página web o en el "Boletín Oficial del Registro Mercantil" y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia en que esté situado el domicilio social).

No cabe duda, que en muchas sociedades la convocatoria de las juntas de socios comporta un gasto (por ejemplo, porque hay que publicar un anuncio en el BORME y en un diario de la provincia).

Pues bien, para abaratar y simplificar la convocatoria de las Juntas, la Ley de Sociedades de Capital permite como hemos visto (y es lo habitual en muchas sociedades) que en los estatutos se establezca que la convocatoria se realizará por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita que asegure la recepción del anuncio por los socios (por ejemplo, por burofax).

Pero, ¿sería válida la convocatoria de Junta General por correo electrónico?

Como ha venido señalando la DGRN en varias Resoluciones, es válido que uno de esos procedimientos consista en el envío de un correo electrónico a la dirección que cada socio haya indicado y que incluya confirmación de lectura. Incluso se puede añadir que la negativa de confirmación a la petición de lectura del e-mail equivale a que el socio quede notificado.

En concreto, la DGRN en su resolución de 19 de julio de 2019 establece que para que se considere válida la convocatoria por correo electrónico es necesario que el sistema establecido incluya una confirmación de lectura, o bien, en aquellos casos en los que el socio se niegue a dicha confirmación, y el proceso establecido pueda acreditar que el correo electrónico no ha sido devuelto por el sistema, en estos casos la negativa de confirmación a la petición de lectura del envío del correo de convocatoria producirá los efectos de la misma.

Con esto se logra, que una vez acreditado que se ha realizado la comunicación según la forma pactada de remisión y recepción de la comunicación telemática, la actitud obstruccionista del socio no le sirva para alegar una eventual falta de convocatoria.

Además, la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre, por la que se aprueba los Estatutos-tipo de las sociedades de responsabilidad limitada, admite en sus estatutos tipo como forma de convocatoria la comunicación a los socios "a través de procedimientos telemáticos, mediante el uso de firma electrónica (...)». Ello es un medio que tiene suficientes garantías partiendo de la base de la comunicación de un correo electrónico por parte de los socios a la sociedad.

Por último se añade en esta Resolución de la DGRN una mención a los métodos tradicionales de comunicación postal o el envío de correo certificado con aviso de recibo para indicar que en el caso de que algún socio negara haber recibido el correo, establece el Tribunal Supremo que una vez acreditada la remisión y recepción de la comunicación postal, incumbiría al socio la prueba de la falta de convocatoria (Sentencia de 3 de abril de 2011), por lo que no cabe exigencia adicional sobre la acreditación fehaciente del contenido de ésta.

Por tanto, si va a constituir una sociedad, considere introducir esta mención en los estatutos (si su sociedad ya está constituida también puede hacerlo modificando los estatutos). De esta manera ahorrará costes al convocar las juntas, sobre todo si en su sociedad hay muchos socios.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.

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