En cualquier contrato de
compraventa la confianza juega un papel fundamental. Y, sobre todo, en el
comprador que presume que el bien que adquiere está en perfecto estado de uso.
Si es así, ningún problema, pero… ¿qué sucede si una vez perfeccionada la venta
se detecta que lo que se ha comprado tiene defectos que no se ven a simple
vista? ¿Tiene defensa el comprador frente a esta situación?
Comprar un coche o una vivienda
es siempre una gran inversión. Por ello tenemos que tener en cuenta los
llamados vicios ocultos que no se contemplan a simple vista. Un vicio oculto en
la compraventa es un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible
conocerlo por el comprador en el momento de la compra y que una vez conocido
disminuye tanto la utilidad de la cosa vendida o la hace impropia para su uso,
que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella.
Por tanto, el vicio oculto es,
en principio, un defecto (o daño) en la cosa o bien que se vende y que no
pueden detectarse en el momento de la compraventa. Pero para que dicho defecto
tenga consecuencias jurídicas, -es decir, para que dé derecho al comprador a
reclamar por ello-, no basta con que exista, sino que ha de cumplir con una
serie de requisitos:
A.- Que el defecto (o daño) sea
previo a la compraventa. La carga de la prueba de cuándo se produjo le
corresponde al vendedor y si éste puede demostrar que el daño no existía antes
de la compraventa, podrá oponerlo frente a la reclamación del comprador.
B.- Que el defecto (o daño) sea
grave y que influya decisivamente en la decisión de compra. Es necesario que,
de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiese
contratado con otras condiciones (normalmente, con una rebaja en el precio a
pagar).
C.- Que el defecto (o daño)
esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador
no tendrá derecho a reclamar. Al menos, no como vicio oculto. En este sentido,
tiene mucha importancia la capacidad del comprador de haber podido detectar el
defecto antes de la venta.
La norma que trata sobre esta
problemática es el Código Civil, pero sin aplicar un régimen de protección
específico y recogiendo tres posibles tipos de acción para el comprador, cada
una de ellas con presupuestos y consecuencias distintas:
A.- DEVOLUCIÓN:
Acción redhibitoria. Se regula
en el artículo 1.486 del Código Civil, y permite al comprador desistir del
contrato, entregando el bien o la cosa adquirida y pudiendo recuperar los
gastos correspondientes a la operación. Y, además, en el caso de que pudiere
demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos antes de la entrega, el
comprador podrá exigirle una indemnización por los daños y perjuicios causados
(si los hay).
B.- REBAJA EN EL PRECIO:
Acción "quanti
minoris". También se regula en el artículo 1.486 del Código Civil y, en
esencia, lo que pretende es una minoración el precio del bien. Para ello
deberán valorarse los daños por medio de peritos y el valor resultante del
peritaje se restará al precio de la operación.
C.- ADECUACIÓN:
Saneamiento. Se regula en el
artículo 1.484 del Código Civil, y permite al comprador exigir al vendedor la
adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.
Este régimen se aplica a las
operaciones entre particulares y no a las que se producen entre consumidores y
profesionales, que disponen de su régimen legal propio.
La acción de reclamación de
vicios ocultos tiene un plazo muy breve de prescripción, concretamente de 6
meses desde la entrega del bien.
Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados,
S.L.
Departamento jurídico
