AFECCIÓN DE LOS INMUEBLES AL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

A la hora de adquirir un bien inmueble es muy importante asegurarnos de que el transmitente titular del inmueble está al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), pues la Hacienda Local puede dirigirse al nuevo titular del bien para exigirle el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de ejercicios en los que él no era el propietario.

Esta potestad administrativa viene amparada en el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que establece una afección sobre los inmuebles para garantizar el abono de la deuda derivada del IBI, aunque el inmueble haya sido transmitido con posterioridad y el titular del mismo ya no sea el sujeto pasivo de los ejercicios que se hallan pendientes de pago.

Para el caso de que la Administración nos exija el pago del IBI del anterior titular, hemos de tener en cuenta lo siguiente:

1)   Esta afección queda limitada a la cuota tributaria. Es decir, el actual propietario del inmueble no deberá abonar los intereses de demora devengados ni posibles recargos.

2)  La responsabilidad queda limitada al valor del inmueble. El actual titular nunca responde de la deuda con todo su patrimonio.

3)  Temporalmente queda limitada por el plazo de prescripción. Ahora bien, el Tribunal Supremo, en su sentencia en interés de la ley de fecha 9 de abril de 2003, ha establecido la doctrina legal de que no habrán prescrito para el nuevo titular aquellas deudas del IBI que tampoco hayan prescrito para el sujeto pasivo, y que los actos interruptivos de la prescripción para con el sujeto pasivo pueden oponerse eficazmente contra el nuevo titular adquirente.

4)   Es responsable subsidiario quien en cada momento sea titular del bien afecto, de manera que, si se transmite el bien, deja de producirse el presupuesto de la responsabilidad.

  

5)    Esta afección se aplica en régimen de responsabilidad subsidiaria. La Administración para poder exigir la deuda al nuevo titular debe previamente declarar la insolvencia del deudor principal.

6)    La Administración debe seguir un procedimiento para poder exigir la responsabilidad:

-      Una vez declarado fallido el deudor principal, la Administración dictará Acuerdo de inicio del procedimiento de derivación de responsabilidad, que deberá ser notificado al nuevo titular, poniéndole de manifiesto el expediente y concediéndole trámite de audiencia por período de 15 días. Con esta notificación se iniciará el plazo de resolución que no puede exceder de 6 meses.

-   Dictado el Acuerdo de derivación de responsabilidad, se le notificará al responsable, para que proceda a ingresar la deuda.

-      En caso de impago de la misma, se iniciará el procedimiento de ejecución, con el consiguiente embargo del bien inmueble afecto y continuación de la tramitación hasta la subasta.

A la vista de esta afección de los inmuebles al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es conveniente solicitar al transmitente de un bien inmueble los justificantes de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de, como mínimo, los últimos cuatro ejercicios no prescritos, para comprobar que no exista ninguna deuda pendiente por dicho concepto.

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LAS SUSTITUCIONES HEREDITARIAS

Una de las posibilidades que existe al otorgar testamento y designar herederos, es el poder llamar a una tercera persona a que adquiera la condición de heredero o legatario, ya sea en defecto del primero o después éste. Ello se consigue a través de las denominadas sustituciones hereditarias.

Podríamos clasificar dichas disposiciones en cuatro clases, la sustitución directa, la indirecta, la pupilar y la ejemplar.

La sustitución directa es aquella disposición por la que se llama a otra persona a heredar, en defecto del instituido heredero, también llamada sustitución vulgar. Es decir, se nombra un segundo heredero para el caso de que el anterior heredero instituido no llegue efectivamente a serlo (p. ej. se establece que para el caso de que un heredero, premuera al testador o  no pueda o no quiera aceptar la herencia, adquirirán la condición de herederos, sus respectivos descendientes).

La sustitución indirecta, es aquella otra en la que se llama a una persona después de otra, también conocida como sustitución fideicomisaria, por lo que en realidad se encarga al heredero que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia. Éstas serán válidas siempre que no pasen del segundo grado (llamamiento) y que se hagan a favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento (al menos una de ella al abrirse la sucesión para ella). Dichas sustituciones fideicomisarias pueden estar sujetas a término (el fiduciario adquiere la herencia temporalmente y pasado un plazo ésta pase al fideicomisario designado por el testador) y/o sujeta a condición (cuando se cumpla la condición suspensiva tiene lugar la sustitución fideicomisaria, en cuyo momento debe pasar la herencia al fideicomisario).

Como variedad de sustitución fideicomisaria, cabe destacar el fideicomiso de residuo, en el que es habitual conferir facultades para vender y donar, por lo que en dicha variante, si bien es cierto que se ha llamado a un tercero, el heredero solo transferirá al sustituto los bienes que puedan existir en la herencia al producirse el supuesto de hecho, pudiendo haber incluso quedado vacío de contenido.

La sustitución pupilar es aquella en que el padre y demás ascendientes de un menor de 14 años (edad mínima para poder otorgar testamento) para evitar la sucesión intestada de éste, nombran quién debe ser su heredero.

Finalmente la sustitución ejemplar, que es igual que la pupilar pero para el supuesto de que la incapacidad para testar del sustituido mayor de 14 años, sea debida a enajenación mental.

Por consiguiente, aunque ciertamente, la sustitución vulgar es la más común y habitual de las disposiciones testamentarias, no cabe olvidar la existencia y las posibilidades de las demás figuras, dependiendo de la voluntad del testador.

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EL CONTRATO DE CONFIRMING

A pesar de que no existe regulación específica en la legislación española, el confirming es una modalidad de pago cuyo uso se está extendiendo entre los empresarios y comerciantes con el objetivo de externalizar la gestión de los cobros a la vez que permite reducir los riesgos de morosidad.

Desde la perspectiva de un contrato de gestión de cobros, el confirming en definitiva, supone la contratación de un servicio financiero generalmente a un establecimiento financiero de crédito que permite a los proveedores gestionar los pagos de sus clientes. La operativa básica de este tipo de contratos implica que cuando un empresario compra a crédito mercancía quedando obligado a pagar el precio convenido a su proveedor al vencimiento pactado, el proveedor lo traslada a una entidad de crédito para que se encargue únicamente de gestionar el cobro o para que además, como pacto accesorio, también le anticipe el importe convenido entre las partes a cambio de una remuneración financiera por el descuento.

Si además se quiere utilizar el confirming como mecanismo para asegurar los riesgos de los pagos comerciales, es importante conocer que este tipo de contrato puede pactarse en dos modalidades: sin recurso o con recurso. En general, salvo que exista pacto expreso el confirming es con recurso, es decir, no garantiza el pago y si el cliente no tiene fondos al vencimiento el banco no tiene la obligación de pagar las facturas al proveedor. Si, por el contrario se pacta que el confirming sea sin recurso supondrá que la entidad financiera asume el riesgo en caso de que el cliente no pague a su vencimiento y, por tanto para el proveedor ese crédito es seguro.

Entre las principales ventajas que ofrece el Confirming podemos destacar la mayor seguridad que ofrece del cobro de los clientes porque externaliza las tareas de gestión de cobros en entidades expertas en ello, también simplifica las tareas de gestión de cobros interna de la empresa proveedora porque utiliza los servicios administrativos de la entidad financiera y, en caso de pactarse en su modalidad de sin recurso el acreedor tiene asegurado el cobro. Entre los inconvenientes, resaltaríamos la dependencia que el proveedor tiene con la entidad financiera, tanto respecto a las directrices que le marque en la gestión del cobro de los clientes, de su personal, operativa y funcionamiento interno como del precio que cobre por prestar dichos servicios, el que lógicamente será menor o mayor en función de si se contrata en la modalidad de con o sin recurso.

En definitiva es importante que los comerciantes conozcan la existencia de este tipo de contrato a fin de que puedan valorar la conveniencia de usarlo, tanto de forma puntual como habitual, para cubrir determinadas necesidades internas así como considerar las posibilidades que el Confirming puede ofrecer en su caso particular tanto para mejorar la gestión de los cobros como para minimizar la morosidad de sus créditos comerciales.

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INMATRICULACIÓN DE FINCAS

La inmatriculación de una finca en el registro de la propiedad consiste en la primera inscripción de ésta en el mismo. El acceso de una finca al registro de la propiedad puede proceder de otras ya inscritas, como es el caso de una agrupación, una segregación, la división en régimen de propiedad horizontal, etc. No obstante, cuando nos referimos  a un acceso por primera vez de una finca, sin que ello proceda de un trato sucesivo en relación a fincas ya inscritas, estamos ante lo que se denomina el proceso de inmatriculación de fincas.

Podemos distinguir tres procedimientos de inmatriculación, regulados por la Ley Hipotecaria:

1. Expediente de dominio:  Se tramitará ante el Juez del Juzgado del partido donde estén situadas las fincas y el juez oído el Ministerio Fiscal,  publicados los edictos y los testimonios, determina si procede o no la inmatriculación de la finca a favor del interesado.
2. Acta de Notoriedad: Se tramita ante Notario hábil para actuar en el lugar en que radique la finca. Previas las publicaciones de edictos y citación a quien  tenga algún derecho sobre la finca, si el Notario considera que queda acreditado el hecho, lo hará constar y emitirá copia al Juzgado. El juez apreciará la prueba y las diligencias practicadas y si está conforme con lo actuado, lo notificará al notario, al cual remitirá testimonio de su resolución para que se protocolice.
3. Por aportación de dos títulos públicos: El título público de adquisición permite la inmatriculación de la finca a nombre del interesado, siempre y cuando acredite que su transmitente había adquirido a su vez el derecho mediante un título  anterior, que deberá también ser aportado al Registro.

Cabe señalar que el Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política del mismo y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos.

Finalmente cabe indicar que las inscripciones de las inmatriculaciones de fincas no surtirán efecto respecto de terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha.

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