La Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de exigir al arrendatario a la celebración del contrato fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El importe de dicha fianza se actualizará, una vez transcurridos 3 años de vigencia del contrato, cada vez que el arrendamiento se prorrogue.
El depósito de la fianza es competencia de la Comunidad Autónoma donde esté situado el bien inmueble. La normativa que regula el depósito de fianzas de contratos de arrendamiento en Cataluña es la Ley 13/1996, de 29 de julio, y el Decreto 147/1997, de 10 de junio.
En la Comunidad Autónoma de Cataluña, la competencia de recaudación y depósito de las fianzas corresponde al Institut Català del Sòl (INCASOL).
En el caso de bienes situados en dicha comunidad, la fianza debe depositarse en dicho organismo en el plazo de 2 meses desde la formalización del contrato.
La obligación del depósito recae en el arrendador y, por tanto, es a éste a quien le impondrán las sanciones en caso de no depositar la fianza. Dicha obligación es exigible mientras sea vigente el contrato.
La falta de depósito de la fianza o de las actualizaciones de la misma se considera infracción grave, mientras que el depósito de la misma fuera del plazo de 2 meses, excepto que se regularice en los términos que explicaremos más adelante, se considera infracción leve.
En caso de infracción grave, la sanción que se impondrá al arrendador oscilará entre el 35% y el 75% del importe de la fianza o actualizaciones no depositadas.
El plazo de prescripción de la infracción por incumplimiento de la obligación de depositar la fianza o sus actualizaciones empieza a contar desde la fecha de la extinción del contrato.
Según la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de procedimiento administrativo común, las infracciones graves prescriben a los dos años y las leves a los seis meses.
Y en caso de infracción leve, la sanción que se impondrá al arrendador no superará el 35% del importe de la fianza o de sus actualizaciones, con un importe máximo de 3000 €.
Sin perjuicio de las sanciones que puedan resultar aplicables, los importes no depositados devengarán el interés de demora.
Ahora bien, como ya avanzábamos la normativa permite regularizar la falta de depósito de la fianza, de manera que a aquellas fianzas que se depositen fuera del plazo establecido sin previo requerimiento de la inspección se les aplicará únicamente un recargo del 5%, 10% o 15% sobre el importe de la fianza, si el plazo no supera, respectivamente, los 3, 6 o 12 meses, con exclusión de intereses de demora y sanciones.
Si dicha regularización se practica sin requerimiento previo de la inspección, pero una vez transcurridos 12 meses, el recargo que se aplica es del 20%, más los intereses de demora que se haya devengado, pero con exclusión de las sanciones.
En ambos casos, el importe máximo de los recargos no puede superar los 1500 €.
De todo lo expuesto hasta aquí, podemos concluir que:
1) En caso de celebración de un contrato de arrendamiento es obligatorio exigir al arrendatario la fianza legal.
2) Las fianzas son actualizables, una vez transcurridos 3 años de vigencia del contrato, cada vez que éste se prorrogue.
3) El arrendador viene obligado a depositar la fianza y sus actualizaciones en el INCASOL y en caso de no cumplir con dicha obligación estará cometiendo una infracción, pudiendo resultar sancionado.
4) De no haber depositado la fianza o sus actualizaciones de un contrato de arrendamiento vigente, es conveniente regularizar cuanto antes la situación de forma voluntaria, a fin de paliar las consecuencias de la infracción.
Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.
Departamento jurídico
