La servidumbre
es un tipo de derecho real que limita el dominio de un finca denominada predio
sirviente a favor de otra finca denominada predio dominante, que le posibilita
usar o servirse de ella con unas determinadas finalidades. Es decir se trata de
una relación entre inmuebles y es muy conveniente verificar no solo su
existencia, sino que las mismas figuren inscritas en el Registro de la
Propiedad, especialmente para el caso de que se pretenda comprar o vender un
inmueble o bien efectuar determinadas operaciones de división de propiedades.
Pueden
establecerse por la ley o por la voluntad de los particulares y pueden ser
positivas (implican que el dueño del predio sirviente tiene la obligación de
dejar hacer alguna cosa o la de hacerla por sí mismo), o negativas (al dueño
del predio sirviente le está prohibido hacer algo que le sería lícito si no
existiera la servidumbre). Las servidumbres más comunes son:
- Las servidumbres en materia de aguas, entre ellas la servidumbre natural de aguas, la servidumbre de estribo de presa, la de sacar agua y de abrevadero, la de acueducto, etc.
- Las servidumbres de paso, que normalmente es la que permite que el propietario de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a la calle o camino público, tenga derecho a exigir el paso por las fincas vecinas.
- Las servidumbres de instalación que permite que el propietario de una finca pueda instalar en otra finca unas determinadas instalaciones (por ejemplo aparatos de aire acondicionado para la climatización del predio dominante).
- La medianería o pared medianera, formada por las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación por las paredes divisorias de jardines o corrales, etc.
- Los derechos de luces y vistas, en virtud de las cuales en caso de paredes medianeras ningún medianero puede sin el consentimiento del otro abrir en la pared huecos o ventanas o las que permiten apertura de ventanas o huecos en paredes no medianeras contiguas a la finca ajena, para recibir luces o la apertura de ventanas, balcones u otros voladizos sobre la finca del vecino, etc.
- La servidumbre de desagüe, que permite ordenar que el propietario de un edificio construya sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle y no sobre el suelo del vecino.
- Servidumbres de distancias y plantaciones que imposibilitan el plantar árboles cerca de una heredad ajena sin una determinada distancia, o la que permite al dueño de una finca reclamar que se corten las ramas de los árboles del jardín vecino que se extienden sobre el suyo.
Por otro lado,
la servidumbre es inseparable de la finca a la que activa o pasivamente
pertenece y por tanto forma parte de la finca en caso de transmisión de la
misma, ya sea como carga o como servidumbre a favor de la misma, lo que nos
obliga a examinar su existencia en todos los casos de transmisiones de
propiedades.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento jurídico
