¿A QUIEN CORRESPONDE ABONAR EL IBI EN CASO DE TRANSMISIÓN DEL INMUEBLE?

Seguramente, la mayoría de lectores responderán que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles corresponde abonarlo a quien sea titular del inmueble a 1 de enero del año en que tenga lugar la transmisión, atendiendo a que el sujeto pasivo de dicho Impuesto es el propietario, usufructuario, superficiario o concesionario del inmueble y que el impuesto se devenga el primer día del año.

Sin embargo, el Tribunal Supremo en su sentencia 2886/2016, de fecha 15 de junio, ha establecido como doctrina jurisprudencial que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el transmitente podrá repercutir el IBI abonado al adquirente en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad.

El Alto Tribunal basa su doctrina en el artículo 63.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que establece: “Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común. (…)”, y, a su amparo, el Tribunal argumenta que:

“El tenor del art. 63.2 LHL advierte de la posibilidad de repercusión, sin sujetarlo a pacto que lo permita, limitándose el precepto a establecer que el reparto del importe del impuesto se hará conforme a las normas de derecho común, que no son otras, en este caso, que las de la compraventa (art. 1445 y siguientes del C. Civil), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega (…) (art. 609 del C. Civil).

Sin perjuicio de ello, las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión.

Por ello, la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedora que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el compradora, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”.

Atendiendo a dicha novedosa doctrina del Tribunal Supremo sobre la repercusión del IBI, recomendamos que en los contratos de arras o reserva se introduzca una cláusula expresa respecto a qué parte abonará el IBI correspondiente al ejercicio en que se formalice la escritura de compraventa y, en caso de que se convenga que sean ambas partes, en qué proporción lo hará cada una; cláusula que deberá ser igualmente recogida en la Escritura de compraventa del bien inmueble, a fin de evitar posteriores conflictos entre las partes.

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LA RECUPERACIÓN DE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LAS HIPOTECAS

El Tribunal Supremo ha dado un paso más en la protección de los derechos de consumidores frente a la imposición de cláusulas abusivas por parte de las entidades de crédito, en la sentencia del Pleno de 23 de diciembre de 2015, en la que considera abusivas y por tanto, nulas, las cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos de constitución de la hipoteca.

La base legal para ello se encentra en la normativa contenida en la Ley general de defensa de los consumidores y usuarios que establece que son abusivas las cláusulas que imponen al consumidor tanto el pago de tributos en los que el sujeto pasivo sea el empresario o que se devenguen exclusivamente en su interés (como es la constitución de una garantía, que sólo beneficia a la entidad de crédito) como en aquellas otras en que se impone al consumidor el pago de gastos de preparación de la titulación que, por su naturaleza, correspondan al empresario.

Y por ello, el Tribunal Supremo considera abusivas las cláusulas, que figuran en la inmensa totalidad de escrituras de préstamo o crédito con garantía hipotecaria, en que se impone al consumidor el pago tanto del impuesto de actos jurídicos documentados que devenga la constitución de la hipoteca como los gastos originados por el otorgamiento de la escritura pública ante notario y su inscripción en el registro de la propiedad, incluidos los gastos de gestoría originados por la tramitación de la liquidación de impuestos e inscripción en el registro de la propiedad de la escritura.

En el caso del impuesto de actos jurídicos documentados, las cantidades resultantes son significativas dado que el tipo del impuesto (que actualmente es del 1,5%) se aplica a la base imponible constituida no sólo por el principal del préstamo o crédito sino, también, a todas las cantidades de que responde la hipoteca en perjuicio de tercero.

La consecuencia práctica de este carácter abusivo es la nulidad de tales cláusulas y consiguiente posibilidad de reclamar a la entidad de crédito que reintegre todos los importes pagados por el consumidor por tales conceptos.

El propio Tribunal Supremo se cuida de distinguir que los gastos que deben ser de cargo de la entidad de crédito son los de constitución de la hipoteca en tanto que los gastos de la posible compraventa de la finca deben ser abonados por el consumidor.

Los documentos necesarios para reclamar a las entidades de crédito las cantidades pagadas son la copia de la propia escritura de préstamo o crédito en la que conste  la cláusula en que se impone al consumidor el pago de los gastos que legalmente han de ser de cargo de la entidad, así como las facturas de notaría, registro de la propiedad y gestoría y la autoliquidación del impuesto de actos jurídicos documentados.

Una vez reunida esta documentación, debe efectuarse la reclamación ante el servicio de atención al cliente de la respectiva entidad de crédito, tras lo cual podrá iniciarse la oportuna reclamación judicial en caso de no llegar a un acuerdo.

Tal y como ha sucedido con las denominadas clausulas suelo de los préstamos o créditos hipotecarios, previsiblemente se producirá un gran número de reclamaciones a las entidades para recuperar los gastos indicados, si bien es importante señalar que este criterio jurisprudencial sólo es aplicable a los consumidores, no efectuando previsión alguna respecto a los gastos de constitución de hipoteca en los que el prestatario es una empresa.

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LA RECLAMACIÓN DE LAS CLÁUSULAS SUELO DE LAS HIPOTECAS

Finalmente, el pasado viernes 20 de enero, el Gobierno ha promulgado el esperado Real Decreto  Ley 1/2017, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo, norma destinada a establecer mecanismos para facilitar la reclamación ante las entidades de crédito a los consumidores afectados por las cláusulas suelo en los préstamos con garantía hipotecaria a interés variable, dictada como consecuencia  de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016.

Esta normativa especial pretende, por una parte, facilitar que los consumidores afectados puedan recuperar las cantidades pagadas en exceso por las clausulas suelo, y por otra, evitar que estas reclamaciones supongan un incremento desmesurado de los litigios ante los Tribunales impulsando la reclamación extrajudicial, y sus principales caracteres son:

1.- Se aplica a los contratos de préstamo o crédito garantizados  con hipoteca inmobiliaria a  tipo variable, con cualquier estipulación que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato y en que el prestatario sea un consumidor.

2.- Las entidades de crédito, en el plazo de un mes desde la publicación del Real Decreto-Ley, deberán articular procedimientos internos ágiles para atender las reclamaciones, facilitando en todas las oficinas abiertas al público y en su página web, la identificación del departamento encargado de la resolución de las reclamaciones y la obligación de resolver la reclamación en el término de tres meses, adjuntando la normativa reguladora, así como el procedimiento interno de dicha entidad de crédito para resolver.

3.- El consumidor, con carácter voluntario, podrá  efectuar una reclamación previa ante la entidad de crédito, la cual debe resolver efectuando un cálculo  de la cantidad a devolver, comunicándolo al interesado, y especificando las cantidades que correspondan en concepto de intereses.

El consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con este cálculo. La tramitación de este procedimiento extrajudicial no podrá superar los tres meses, durante los cuales no se podrá ejercitar acciones judiciales, quedando en suspenso el procedimiento judicial hasta que transcurra dicho término

4.- Si el consumidor no aceptase la oferta de la entidad de crédito y obtuviere una sentencia judicial que condenase a ésta al pago de una cantidad superior a la ofrecida, el Tribunal impondrá a la entidad la condena al pago de las costas procesales.

5.- El consumidor y la entidad de crédito podrán acordar medidas compensatorias distintas de la entrega en efectivo, como la amortización del capital del préstamo, disponiendo el consumidor de un plazo de quince días para tomar su decisión.

6.- Fiscalmente, no tributarán por IRPF las cantidades que se reciban en virtud de tales acuerdos, tampoco los intereses indemnizatorios, sin perjuicio de la pérdida  del derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual, o por gastos deducibles, exclusivamente respecto de aquellas cantidades indebidamente deducidas respecto de los ejercicios no prescritos y sin que en ningún caso pueda suponer la imposición de sanción ni recargos ni intereses de demora.

  

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