El Tribunal Supremo ha dado
un paso más en la protección de los derechos de consumidores frente a la
imposición de cláusulas abusivas por parte de las entidades de crédito, en la sentencia
del Pleno de 23 de diciembre de 2015, en la que considera abusivas y por tanto,
nulas, las cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos de
constitución de la hipoteca.
La base legal para ello se
encentra en la normativa contenida en la Ley general de defensa de los
consumidores y usuarios que establece que son abusivas las cláusulas que
imponen al consumidor tanto el pago de tributos en los que el sujeto pasivo sea
el empresario o que se devenguen exclusivamente en su interés (como es la
constitución de una garantía, que sólo beneficia a la entidad de crédito) como
en aquellas otras en que se impone al consumidor el pago de gastos de
preparación de la titulación que, por su naturaleza, correspondan al
empresario.
Y por ello, el Tribunal
Supremo considera abusivas las cláusulas, que figuran en la inmensa totalidad
de escrituras de préstamo o crédito con garantía hipotecaria, en que se impone
al consumidor el pago tanto del impuesto de actos jurídicos documentados que
devenga la constitución de la hipoteca como los gastos originados por el
otorgamiento de la escritura pública ante notario y su inscripción en el
registro de la propiedad, incluidos los gastos de gestoría originados por la
tramitación de la liquidación de impuestos e inscripción en el registro de la propiedad
de la escritura.
En el caso del impuesto de
actos jurídicos documentados, las cantidades resultantes son significativas
dado que el tipo del impuesto (que actualmente es del 1,5%) se aplica a la base
imponible constituida no sólo por el principal del préstamo o crédito sino,
también, a todas las cantidades de que responde la hipoteca en perjuicio de
tercero.
La consecuencia práctica de
este carácter abusivo es la nulidad de tales cláusulas y consiguiente
posibilidad de reclamar a la entidad de crédito que reintegre todos los
importes pagados por el consumidor por tales conceptos.
El propio Tribunal Supremo
se cuida de distinguir que los gastos que deben ser de cargo de la entidad de
crédito son los de constitución de la hipoteca en tanto que los gastos de la
posible compraventa de la finca deben ser abonados por el consumidor.
Los documentos necesarios
para reclamar a las entidades de crédito las cantidades pagadas son la copia de
la propia escritura de préstamo o crédito en la que conste la cláusula en que se impone al consumidor el
pago de los gastos que legalmente han de ser de cargo de la entidad, así como
las facturas de notaría, registro de la propiedad y gestoría y la
autoliquidación del impuesto de actos jurídicos documentados.
Una vez reunida esta
documentación, debe efectuarse la reclamación ante el servicio de atención al
cliente de la respectiva entidad de crédito, tras lo cual podrá iniciarse la
oportuna reclamación judicial en caso de no llegar a un acuerdo.
Tal y como ha sucedido con
las denominadas clausulas suelo de los préstamos o créditos hipotecarios, previsiblemente
se producirá un gran número de reclamaciones a las entidades para recuperar los
gastos indicados, si bien es importante señalar que este criterio jurisprudencial
sólo es aplicable a los consumidores, no efectuando previsión alguna respecto a
los gastos de constitución de hipoteca en los que el prestatario es una
empresa.
Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.
Departamento jurídico
