viernes, 27 de abril de 2018

LA DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS


No hay duda que la duración de un contrato es uno de sus elementos esenciales y en el caso del contrato de arrendamiento de viviendas sometidas a la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) la duración se regula por lo establecido en la propia Ley.

La duración del contrato se regula en el artículo 9 de la LAU y que, tras las importantes modificaciones acaecidas por la Ley 4/2013, los contratos posteriores al 06 de junio de 2013 en que entró en vigor, se rigen por las siguientes normas:

1.- El plazo del contrato será el que libremente pacten las partes. En cualquier caso, la LAU establece un plazo mínimo de tres años en interés del arrendatario, por lo que podrá obtener prórrogas anuales hasta completar esos tres años iniciales en caso de que el plazo pactado sea inferior.

2.- Los contratos que no prevean el plazo de duración expresamente, se entenderán celebrados por un año que, como hemos visto, podrán ser objeto de prórroga a voluntad del arrendatario hasta un máximo de tres años.

3.- Una vez completados los tres años iniciales, o al vencimiento de las prórrogas pactadas hasta completar esos tres años iniciales, el contrato se entenderá prorrogado por un año salvo que alguna de las partes haya notificado a la otra con una antelación de, cuando menos treinta días, su voluntad de no renovarlo. Por ello, y dado el breve plazo del preaviso, en la práctica resulta aconsejable efectuar el preaviso con una mayor antelación para facilitar que cada una de las partes pueda organizarse convenientemente: el arrendador pueda buscar un nuevo arrendatario o, en su caso, el arrendatario una nueva vivienda.

4.- Agotado el periodo del contrato y las prórrogas pactadas, así como la prórroga anual a que nos referimos en el párrafo anterior, si ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de dejar sin efecto el contrato, éste pasará a estar en la situación denominada de tácita reconducción regulada en el art. 1581 del Código Civil, en cuya virtud el contrato se entenderá que tiene una duración por años cuando se ha fijado una renta anual, por meses cuando se ha fijado una renta mensual o por días cuando es diario.

5.- El arrendador no puede dejar sin efecto el contrato antes del cumplimiento de los tres años iniciales, salvo que concurra necesidad por parte del arrendador antes de que finalice dicho periodo pudiendo oponerse a la prórroga obligatoria. En la normativa actual no es preciso que se haga constar esta causa de necesidad en el contrato, a diferencia de la regulación anterior. La situación de necesidad puede concurrir en el propio arrendador o cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o adopción, así como el cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. No obstante, la propia norma impide que el arrendador pueda invocar esta causa de necesidad durante el primer año, deberá oponerse con una antelación de dos meses y, una vez obtenida la posesión de la vivienda, a ocuparla en los tres meses siguientes. Esta falta de ocupación efectiva puede acarrear la consecuencia de que el arrendatario pueda optar en el plazo de treinta días por ocupar de nuevo la vivienda en las mismas condiciones anteriores y con derecho a reclamar los gastos que le hubiera ocasionado el desalojo, o bien en reclamar una indemnización al arrendador equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.

6.- El arrendatario podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de vigencia y siempre que lo preavise con una antelación de treinta días.

Cortés & Pérez Auditores y Asesores Asociados, S.L.                      
Departamento jurídico