No hay duda que la duración de un
contrato es uno de sus elementos esenciales y en el caso del contrato de
arrendamiento de viviendas sometidas a la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) la
duración se regula por lo establecido en la propia Ley.
La duración del contrato se
regula en el artículo 9 de la LAU y que, tras las importantes modificaciones
acaecidas por la Ley 4/2013, los contratos posteriores al 06 de junio de 2013
en que entró en vigor, se rigen por las siguientes normas:
1.- El plazo del contrato será el
que libremente pacten las partes. En cualquier caso, la LAU establece un plazo
mínimo de tres años en interés del arrendatario, por lo que podrá obtener
prórrogas anuales hasta completar esos tres años iniciales en caso de que el
plazo pactado sea inferior.
2.- Los contratos que no prevean el plazo de duración
expresamente, se entenderán celebrados por un año que, como hemos visto, podrán
ser objeto de prórroga a voluntad del arrendatario hasta un máximo de tres
años.
3.- Una vez completados los tres años iniciales, o al
vencimiento de las prórrogas pactadas hasta completar esos tres años iniciales,
el contrato se entenderá prorrogado por un año salvo que alguna de las partes
haya notificado a la otra con una antelación de, cuando menos treinta días, su
voluntad de no renovarlo. Por ello, y dado el breve plazo del preaviso, en la
práctica resulta aconsejable efectuar el preaviso con una mayor antelación para
facilitar que cada una de las partes pueda organizarse convenientemente: el
arrendador pueda buscar un nuevo arrendatario o, en su caso, el arrendatario
una nueva vivienda.
4.- Agotado el periodo del contrato
y las prórrogas pactadas, así como la prórroga anual a que nos referimos en el
párrafo anterior, si ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de dejar
sin efecto el contrato, éste pasará a estar en la situación denominada de
tácita reconducción regulada en el art. 1581 del Código Civil, en cuya virtud
el contrato se entenderá que tiene una duración por años cuando se ha fijado
una renta anual, por meses cuando se ha fijado una renta mensual o por días
cuando es diario.
5.- El arrendador no puede dejar
sin efecto el contrato antes del cumplimiento de los tres años iniciales, salvo
que concurra necesidad por parte del arrendador antes de que finalice dicho
periodo pudiendo oponerse a la prórroga obligatoria. En la normativa actual no
es preciso que se haga constar esta causa de necesidad en el contrato, a
diferencia de la regulación anterior. La situación de necesidad puede concurrir
en el propio arrendador o cualquier familiar en primer grado de consanguinidad
o adopción, así como el cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad
matrimonial. No obstante, la propia norma impide que el arrendador pueda
invocar esta causa de necesidad durante el primer año, deberá oponerse con una
antelación de dos meses y, una vez obtenida la posesión de la vivienda, a
ocuparla en los tres meses siguientes. Esta falta de ocupación efectiva puede
acarrear la consecuencia de que el arrendatario pueda optar en el plazo de
treinta días por ocupar de nuevo la vivienda en las mismas condiciones
anteriores y con derecho a reclamar los gastos que le hubiera ocasionado el
desalojo, o bien en reclamar una indemnización al arrendador equivalente a una
mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.
6.- El arrendatario podrá
desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de
vigencia y siempre que lo preavise con una antelación de treinta días.
Cortés & Pérez
Auditores y Asesores Asociados, S.L.
Departamento jurídico
