El artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, permite que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, que, en el caso de los arrendamientos de vivienda, consiste en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta y, en el caso de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en una cantidad equivalente de dos mensualidades.
La garantía adicional más aconsejable es el aval bancario a primer requerimiento. Ahora bien, en el contexto económico actual en que cada vez es más difícil que los arrendatarios logren que las entidades de crédito o bancarias les concedan un aval con el que garantizar adicionalmente el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, es oportuno considerar otras fórmulas, como, por ejemplo, la cobertura del “avalloguer” que ofrece la Generalitat de Catalunya.
El “avalloguer” consiste en asegurar a los arrendadores de viviendas que formalicen contratos de arrendamiento la percepción de una cantidad equivalente a un máximo de 6 meses de alquiler, siempre que hayan instado un proceso judicial para la obtención de sentencia de desahucio por impago de rentas por parte del arrendatario.
Esta cobertura se aplica en los contratos de alquiler de viviendas que cumplan los siguientes requisitos:
a) Que la renta mensual pactada no supere la cuantía de 1.500 € en la ciudad de Barcelona, de 1.200 € en el resto de municipios de la zona A, de 1.000 € en los de la zona B, de 800 € en los de la zona C y de 600 € en los de la zona D, de acuerdo con los ámbitos geográficos que define el Plan de la vivienda.
b) No haber exigido una fianza superior a dos mensualidades de renta, ni ninguna garantía adicional para la firma del contrato con la misma finalidad que el avalloguer.
c) Haber depositado en el “Institut Català del Sòl”, dentro del plazo de dos meses desde la fecha de formalización del contrato de arrendamiento, el contrato íntegro de alquiler, el documento de compromiso relativo al “avalloguer” suscrito por el arrendador y el arrendatario y la fianza.
Para acceder a esta cobertura, el arrendador y el arrendatario deben suscribir un documento de compromiso, en el que manifiesten:
1. Que conocen el sistema de cobertura referente al cobro de las rentas arrendaticias de los contratos de alquiler de viviendas, así como los requisitos, las condiciones y las obligaciones que implica.
2. Que expresan su voluntad para que el sistema del “avalloguer” sea de aplicación al contrato de alquiler de vivienda.
3. Que no han prestado ninguna otra garantía adicional para la firma del contrato, con la misma finalidad que el “avalloguer”, que la prevista como fianza a depositar en el “Institut Català del Sòl”.
4. Que el arrendador conoce el procedimiento establecido para obtener la compensación a la que da derecho el “avalloguer” y que se compromete a presentar los documentos requeridos por el “Institut Català del Sòl” en el caso de presentar la solicitud de cobro del “avalloger”.
5. Que el arrendatario se compromete a reintegrar al “Institut Català del Sòl” las cantidades que puedan ser satisfechas al arrendador en aplicación del régimen de cobertura del “avalloguer”.
6. Que autorizan al “Institut Català del Sòl” y también, en su caso, a los organismos de recaudación el acceso a sus datos de carácter personal y a los de naturaleza tributaria para todas las actuaciones derivadas de la aplicación del sistema del “avalloguer”.
Para obtener la compensación a la que da derecho el “avalloguer” es condición general que el arrendador haya instado y obtenido una sentencia de desahucio, motivada por el impago de la renta por parte del arrendatario. No obstante, también podrá obtenerse dicha compensación en el caso de desistimiento de la acción de desahucio, por el hecho de que las partes lleguen a un acuerdo extrajudicial que comporte la recuperación de la posesión de la vivienda al propietario.
El cobro del “avalloguer” podrá solicitarse en el plazo de 6 meses desde la obtención de la sentencia o del acuerdo extrajudicial.
El “Institut Català del Sòl” deberá abonar al arrendador, en un plazo de dos meses desde la presentación de la solicitud, la compensación consistente en la cantidad equivalente al importe de las rentas no cobradas desde el inicio de la acción judicial con un máximo de seis mensualidades.
La fianza depositada se podrá recuperar independientemente del cobro del “avalloguer”.
No obstante, la Generalitat podrá no reconocer la cobertura del “avalloguer” en los siguientes casos:
Cuando en un plazo de tres años se hayan dictado tres sentencias de desahucio por falta de pago, en una misma vivienda.
Si en el plazo de dos años se hubiera dictado más de una sentencia de desahucio por impago que condene el mismo arrendatario.
A nuestro entender, el “avalloguer” puede ser una buena opción a tener en cuenta por aquellos propietarios que busquen garantías adicionales cuando los inquilinos no puedan aportar avales bancarios ni depósitos adicionales. Sin embargo, antes de acceder a dicha cobertura, es necesario considerar sus posibles inconvenientes
1.- Que el “Institut Català del Sòl” rechace la cobertura del “avalloguer” en base a que en el plazo de dos años se haya dictado más de una sentencia de desahucio por impago que condene el mismo arrendatario. El propietario no dispone de ningún mecanismo para poder conocer si un arrendatario ha sido desahuciado en más de una ocasión en los dos años anteriores, por lo que en aquellos casos en que no se dispongan de referencias del inquilino y se tengan muchas dudas sobre su solvencia lo mejor es que se recurra a garantías adicionales alternativas a la cobertura del “avalloguer” (afianzamiento personal de un tercero, …).
2.- Dado que es la Generalitat de Catalunya quien ha asumido el pago de la compensación, podemos encontrarnos con que ésta incumpla el plazo legal de dos meses desde la presentación de la solicitud para efectuar el pago de la compensación.
1.- Que el “Institut Català del Sòl” rechace la cobertura del “avalloguer” en base a que en el plazo de dos años se haya dictado más de una sentencia de desahucio por impago que condene el mismo arrendatario. El propietario no dispone de ningún mecanismo para poder conocer si un arrendatario ha sido desahuciado en más de una ocasión en los dos años anteriores, por lo que en aquellos casos en que no se dispongan de referencias del inquilino y se tengan muchas dudas sobre su solvencia lo mejor es que se recurra a garantías adicionales alternativas a la cobertura del “avalloguer” (afianzamiento personal de un tercero, …).
2.- Dado que es la Generalitat de Catalunya quien ha asumido el pago de la compensación, podemos encontrarnos con que ésta incumpla el plazo legal de dos meses desde la presentación de la solicitud para efectuar el pago de la compensación.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento jurídico
