En el contexto de crisis
actual, en el que cada vez se hace más difícil para los potenciales compradores
de inmuebles conseguir un préstamo hipotecario para financiar su adquisición y
para los propietarios de los mismos venderlos, se ha puesto de moda la fórmula
del arrendamiento con opción de compra, que consiste en introducir un pacto en
el contrato de arrendamiento, en virtud del cual la propietaria del inmueble
concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de la compraventa
del inmueble arrendado, que habrá de realizarse en plazo cierto y en unas
determinadas condiciones, y que puede ir acompañado o no del pago de una prima
por parte del optante.
En este tipo de contratos,
es fundamental hacer constar los siguientes extremos:
1.- el precio de venta del
inmueble en el momento en el que vaya a ejercerse la opción de compra;
2.- el plazo en el que
podrá ejercitarse la opción. El Reglamento Hipotecario, en su artículo 14,
prevé que la duración de la opción pueda alcanzar la totalidad del plazo del
arrendamiento. Puede ser interesante pactar un plazo mínimo de arriendo, antes
de que el arrendatario pueda ejercitar la opción;
3.- qué parte de la renta
de alquiler que se abona se va a entender pagada a cuenta del precio de compraventa.
Puede ser el total importe o un porcentaje del mismo;
4.- en su caso, la cantidad
pagada en concepto de prima como contraprestación por la opción, que el
concedente hará suya de no ejercitarse la opción; y,
5.- qué parte de la misma se
va a entender pagada a cuenta del precio de compraventa.
Con la opción de compra el
concedente queda obligado a no disponer del bien y a mantener la oferta durante
el plazo convenido, dentro cual el optante, si le conviniera, podrá ejercer su
derecho.
Es de destacar que la
concurrencia durante el plazo convenido de ejercicio de la opción de cualquier
causa resolutoria del arrendamiento con anterioridad al ejercicio del derecho
de opción, no impide al optante el ejercicio de su derecho de opción, excepto
que hubiera recaído sentencia firme resolviendo el arriendo con anterioridad al
ejercicio del derecho de opción. Por ello es recomendable establecer en el
pacto de la opción, que ésta podrá ejercerse siempre y cuando se esté al corriente
en las obligaciones arrendaticias, especialmente, la de pago de la renta.
Una vez ejercitada la
opción por el optante, mediante su unilateral declaración de voluntad que
llegue a conocimiento del concedente dentro del plazo pactado, se extingue y
consuma la opción de compra y se perfecciona automáticamente el contrato de
compraventa. Por tanto, puede ser interesante incluir en el pacto de la opción
que será requisito necesario para el válido ejercicio de la misma el pago del
precio de la compraventa.
La fórmula del
arrendamiento con opción de compra puede ser atractiva tanto de cara al
propietario como de cara al inquilino. Respecto al primero, porque elimina los
gastos de tener el inmueble vacío, se asegura unos ingresos, pacta una posible
venta del inmueble, pudiendo hacer suya la prima en caso de no materializarse
la misma, y, además, se garantiza de algún modo el buen cumplimiento por parte
del arrendatario, porque éste está invirtiendo en el que en un futuro puede ser
su inmueble. Y respecto al inquilino, porque el desembolso inicial (prima) es
bastante menor que la paga y señal que le pueden exigir por la venta de un
inmueble, gana tiempo para buscar financiación para la adquisición del inmueble
y tiene la sensación de que no está tirando el dinero de la renta, sino que lo está
invirtiendo en una futura propiedad.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento
jurídico
