Es muy frecuente que los padres, con el afán de ayudar a sus hijos, les
cedan el uso gratuito de una vivienda de su propiedad; cesión que, además,
suele producirse sin formalización de documento que regule la situación.
El problema surge cuando ese hijo se separa o se divorcia de su pareja y
el uso de la vivienda es adjudicada por sentencia judicial a esta última y los padres
titulares de la vivienda quieren recuperarla.
En estos casos, habrá que analizar, en primer lugar, si la relación
existente entre padres e hijo es la de un contrato de comodato o si estamos
ante una simple situación de precario.
Si la vivienda ha sido cedida gratuitamente para que se use de ella por
cierto tiempo o para un uso concreto, estaremos ante la figura del comodato, mientras
que si se cede gratuitamente sin fijación de plazo estaremos ante la figura del
precario.
Cabe precisar que la circunstancia de ceder el uso de la vivienda al hijo
para que la ocupe como vivienda familiar no se entiende como cesión “para un
uso concreto”, pues ese destino o finalidad es el genérico del inmueble.
En el caso del comodato, los titulares del bien no podrán recuperar la
vivienda hasta llegada la fecha pactada, salvo que tuvieran urgente necesidad
de ella en cuyo caso sí que podrán reclamar la restitución.
Por el contrario, en el caso del precario, que es la relación jurídica más
habitual, los titulares del bien podrán recuperar la vivienda en cualquier
momento, no pudiendo el conyugue del hijo oponer la atribución del uso y
disfrute de la vivienda establecida por resolución judicial. En este sentido, el
Tribunal Supremo, entre otras en su sentencia de 18 de enero de 2010, tiene
establecido que la solución a estos conflictos debe ser dada desde el punto de
vista del Derecho de propiedad y no desde los parámetros del derecho de familia,
y es que la atribución de la vivienda por sentencia dictada en el ámbito de un
proceso de familia no puede imponerse a terceros ajenos.
El derecho al uso de la vivienda familiar concedido en resolución
judicial en el ámbito del derecho de familia no es un derecho real, sino un derecho
de carácter familiar, cuya titularidad corresponde al cónyuge a quien se le ha
atribuido al custodia de los hijos menos o, a falta de éstos, al cónyuge que
ostenta un interés más necesitado de protección. Desde el punto de vista
patrimonial, el derecho al uso de la vivienda a uno de los cónyuges no impone
más limitaciones que la de disponer impuesta al otro cónyuge.
En consecuencia, podemos
concluir que la adjudicación del uso de la vivienda a la ex pareja del nuestro
hijo no será título suficiente para oponerse al desalojo, de querer recuperar
los padres la posesión de la vivienda, pues no se puede obtener frente a un
tercero una protección superior a la que proporcionaba la relación jurídica de
precario.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L. Departamento jurídico
