Extinción del contrato de arrendamiento por fallecimiento del arrendador

Una cuestión que se plantea a menudo en los contratos de arrendamiento, es que sucede cuando fallece el arrendador de la finca arrendada.

Ya se trate de una vivienda o de un local de negocio arrendado por parte de una persona física, el fallecimiento del arrendador siempre que éste sea pleno propietario del bien, no conlleva la extinción del contrato de arrendamiento, ya que en este caso sus herederos o legatarios se subrogan en la posición arrendadora y el contrato sigue vigente con todas sus condiciones pactadas.

No obstante, cuando el arrendador no actúa como pleno propietario sino en su condición de usufructuario (puesto que el usufructuario de un bien tiene la facultad de arrendar los bienes que tiene en usufructo) y siempre que el contrato esté sujeto a la ley de arrendamientos Urbanos de 1994, vigente a partir de enero de 1.995, conlleva que el alquiler quede extinguido, en aplicación de lo dispuesto en su artículo 13.2. de la referida Ley.

Esta consecuencia es distinta a los contratos a los que se le aplica la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, conocidos comúnmente como contratos de renta antigua, ya que el fallecimiento del  arrendador usufructuario con la anterior legislación no es causa de resolución  del contrato de arrendamiento, salvo que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueren notoriamente gravosas para la propiedad, como por ejemplo un precio de alquiler muy bajo.

Consiguientemente es importante que cuando se vaya a tomar un bien inmueble en arrendamiento y se vaya a firmar el  correspondiente contrato ya sea de vivienda o de local de negocio con una persona física que actúe como propietaria, se verifique si la misma actúa en su condición de pleno propietario o simplemente de usufructuario del bien, puesto que en éste último caso, pese a la validez jurídica del contrato que se celebre, en caso de fallecimiento del usufructuario las consecuencias para el contrato de arrendamiento son absolutamente diversas ya que conlleva la extinción del arrendamiento sea cual fuere la duración que se estipulara, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario.

Por ello, es aconsejable que se verifique en el registro de la propiedad a quien pertenece el bien que se va a tomar en arriendo, las características de su titularidad, así como obtener copia del documento público que acrediten la propiedad o el derecho que se ostenta sobre la finca a arrendar.

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Convocatoria de Junta por parte del Registro Mercantil

Nuestro derecho de sociedades venía estableciendo que ante la falta de convocatoria de Junta de Socios o Accionistas, los Socios podían acudir a los Tribunales para que éstos convocaran la Junta.  Pues bien, desde el pasado 23 de julio de 2.015, con la entrada en vigor de la Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción Voluntaria que modifica en parte la Ley de Sociedades de Capital, se prevé una alternativa a la solicitud de convocatoria judicial, que es la de formular dicha solicitud ante el Registro Mercantil del domicilio social de la Sociedad.

Por tanto, si la junta no es convocada dentro del plazo legal o estatutariamente establecido, podrá serlo, a solicitud de los socios, previa audiencia de los administradores por el juez o por el registro mercantil.

Para ello debe darse alguno de las siguientes circunstancias:

1. Que la junta ordinaria no sea convocada dentro del plazo legal.
2. De haberse previsto estatutariamente la celebración de alguna otra junta, que ésta no se convoque en el plazo previsto en los estatutos.
3. Que socios que representen al menos el cinco por ciento del capital social lo solicite a los administradores y éstos no atiendan a la solicitud.

Los socios deberán solicitar al Registro Mercantil, la convocatoria de la Junta, mediante la correspondiente instancia de solicitud y una vez presentada, el registrador mercantil, previa audiencia preceptiva de los administradores de la Sociedad, procederá a convocar la Junta General en un plazo de un mes desde que se hubiera efectuado la solicitud de convocatoria.

En dicha convocatoria, se señalará ya el lugar, día y hora para su celebración, así como el orden del día y la designación de quien actuará de Presidente y Secretario de la Junta.

Contra dicha convocatoria no cabrá recurso alguno y los gastos de la misma así efectuada, serán por cuenta de la Sociedad.

Sin duda, se trata de una novedad que con total seguridad y ante la lentitud en la que nos tiene acostumbrada la vía judicial, dará una mayor agilidad a los derechos de convocatoria de juntas y mayor seguridad para los socios de las sociedades mercantiles.

  

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LA OBLIGACIÓN DE LOS ADMINISTRADORES DE ASISTIR A LAS JUNTAS GENERALES

El artículo 180 de la Ley de Sociedades de Capital establece la obligación de los Administradores de asistir a las Juntas generales, pero, sin embargo, no regula las consecuencias de su inasistencia.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en sentencia de fecha 19 de abril de 2016 se ha pronunciado sobre este extremo.

El Alto Tribunal establece en su resolución que “Dicho deber [de los Administradores de asistir a las Juntas] encuentra su justificación en que en la junta se desarrollan funciones esenciales para el correcto desenvolvimiento de la sociedad. En primer lugar, la función controladora o fiscalizadora que tiene la junta general respecto del propio órgano de administración (art. 160 y 164 LSC), que difícilmente puede tener lugar si los administradores están ausentes. En segundo lugar, es en la junta general donde puede ejercitarse una de las facetas del derecho de información de los socios (art. 196.1 LSC, para la sociedad limitada, y 197.2, para la anónima), cuya cumplimentación corresponde a los administradores (art. 196.2 y 197.2 LSC); por lo que su inasistencia puede imposibilitar de facto el ejercicio del derecho de información en dicho acto”.

Ahora bien, reconoce a continuación que el artículo 180 LSC no establece ninguna consecuencia por tal incumplimiento e incluso se refiere a lo dispuesto en el artículo 191 de la misma Ley, relativo a la mesa de la Junta, el cual prevé que, a falta de presencia del Presidente y del Secretario del Consejo de Administración a la Junta general, serán Presidente y Secretario de la Junta quienes designen los socios.

Según palabras del propio Tribunal, “El que la Ley no prevea expresamente y en todo caso la sanción de nulidad de la Junta por inasistencia del órgano de administración tiene su fundamento en que, de haberlo hecho así, podría dar lugar a la imposibilidad de celebración de juntas generales por la sola voluntad de una o varias personas [los administradores], que mediante el simple expediente de no acudir a las juntas, paralizarían la sociedad. Sin que frente a dicha parálisis provocada de propósito hubiera remedio, puesto que aún en el caso de convocatoria judicial de la junta (actualmente, por el letrado de la administración de justicia o por el registrador mercantil), también podrían dejar de asistir los administradores, abocando a la sociedad a una situación sin salida. Dado que ello, además, impediría el ejercicio de la facultad de cese de los administradores ad nutum, que prevé el art. 223 LSC, ya que bastaría con que los administradores no asistieran para que no fuera posible cesarlos”.

El Tribunal Supremo concluye que la ausencia de los Administradores no puede ser considerada como causa de suspensión o nulidad de la Junta General, por los motivos antes expuestos, sin perjuicio de la responsabilidad en que los Administradores puedan incurrir conforme al artículo 236 LSC por infracción del deber legal impuesto en el artículo 180 de la misma Ley, y de la posibilidad que tienen los socios que representen la cuarta parte del capital presente en la Junta de pedir la prórroga de la sesiones de la Junta conforme lo establecido en el art. 195 LSC, para lograr la asistencia de los Administradores.

No obstante, el Alto Tribunal matiza esta regla general, en el sentido que habrá casos en los que la no asistencia de los Administradores a la Junta podrá ser decisiva para la privación de alguno de los derechos de los socios, por lo que establece que “habrá que ponderar según cada caso hasta qué punto la inasistencia de los administradores puede justificar la suspensión o incluso la nulidad de la junta que se hubiera celebrado en su ausencia”.

Precisamente, éste sería el caso del supuesto resuelto por el Tribunal Supremo en dicha sentencia. El Tribunal considera que en el caso objeto del recurso la inasistencia de los Administradores debe tener como consecuencia la nulidad de la Junta para no dejar indefensos a los socios minoritarios, pues el orden del día incluía como asunto a tratar la delegación en el Consejero Delegado para la suscripción de operaciones crediticias y novaciones de préstamos y, en su caso, negociación para liberación a los socios de avales personales en préstamos, y, a juicio del Tribunal, dicho punto del orden del día debía estar complementado con un derecho para los socios y un deber para los Administradores de información reforzado, a fin de explicar adecuadamente las necesidades, características y consecuencias de tales operaciones.

En base a ello, debemos concluir que, como regla general, la ausencia de los Administradores a la Junta no conllevará la suspensión o nulidad de la misma, pero en aquellos supuestos en los que los derechos de los socios puedan verse afectados y, en particular, su derecho de información, se hará necesaria la presencia de los Administradores en la Junta, precisamente para evitar la suspensión o nulidad de ésta.

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EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL ANULA LAS TASAS DE LAS PERSONAS JURÍDICAS

El pleno del Tribunal Constitucional, por unanimidad ha estimado en reciente sentencia de fecha 21 de julio, la nulidad de las tasas para el ejercicio de las acciones judiciales por parte de las personas jurídicas, como consecuencia de su elevada cuantía.

Recordemos que ya por Real Decreto-Ley 3/2.013, de 22 de febrero, se eximió del pago del tributo a las personas físicas, pero se mantuvieron aún para las personas jurídicas.

Consiguientemente la Sentencia anula el pago de las tasas que aparecen recogidas en el artículo 7.1. de la Ley 10/2.012, de 20 de noviembre, por el que se regulan determinadas tasa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, en el orden civil, contencioso-administrativo y social. Si bien el Tribunal Constitucional argumenta que en las tasas en sí mismas no vulneran el derecho fundamental de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, si considera que resultan desproporcionadas por su elevada cuantía, lo que hace que dicha medida  no sea la idónea para acabar con los recursos abusivos ante la Justicia, que era una de las finalidades pretendidas por la indicada Ley.

Por otro lado, el Tribunal Constitucional aclara que, en virtud del principio de seguridad jurídica, la declaración de nulidad de las tasas solo producirá efectos “pro-futuro”, es decir, que solo se aplicará a los nuevos procedimientos, pero no a los que aun estén en curso o hayan finalizado y por tanto no ordena la devolución de las cantidades pagadas en relación a dichas tasas declaradas nulas, salvo que su pago ya hubiera sido impugnado por vulneración del artículo 24.1 de la Constitución, lo que implica que su no impugnación dio firmeza a la liquidación del tributo.

También señala que si bien la imposición de la tasa no cumple con el objetico disuasorio de abuso en la interposición de recursos, sí cumple con otro objetivo que  se pretendía, que era el de la financiación mixta de la justicia y que considera que es necesaria porque no hay a su juicio una alternativa a la tasa para conseguir dicha finalidad.

Por tanto, de celebremos dicho pronunciamiento de nuestro Tribunal Constitucional, aunque mucho nos tememos que no se descarte de nuevo por parte del Gobierno, volver a introducirla, aunque sea de cuantías menores.

  

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VÍNCULO JURÍDICO DEL CONSEJERO DELEGADO EN LAS SOCIEDADES MERCANTILES

Que tras las reforma de la ley de Sociedades de capital, como consecuencia de la entrada en vigor el 24 de diciembre de 2014, para la mejora del gobierno corporativo, cuando un miembro del consejo de administración sean nombrado consejero delegado y se le atribuyan funciones ejecutivas, es necesario que se celebre un contrato entre éste y la sociedad, aprobado previamente por el consejo de administración con el voto favorable de cómo mínimo las dos terceras partes de sus miembros, no admite duda y dicha obligación ya es conocida por las sociedades mercantiles.

Ahora bien, lo que la ley no delimita es cuál es la naturaleza jurídica de dicho contrato. ¿Es un mero contrato mercantil? ¿Está sujeto a la legislación laboral? ¿Tiene la naturaleza de contrato de alta dirección? La cuestión es compleja y no está clara a la luz de la actual normativa, sin perjuicio de ver de cómo se irán pronunciando nuestros Juzgados y Tribunales.

Como es sabido el Tribunal Supremo ha venido declarando la incompatibilidad de los contratos de alta dirección con el desempeño de funciones ejecutivas por parte de un cargo de consejero mercantil, quedando subsumidas las relaciones laborales especiales en las mercantiles. Pero también es cierto que se ha pronunciado en otros casos manteniendo la dualidad de retribuciones, con base a una u otra relación, lo que viene a añadir una gran dosis de inseguridad al intentar calificar su naturaleza o vínculo del consejero delegado con la empresa, unido a las teorías del vínculo único o de doble vínculo de nuestra doctrina jurídica cuando además se efectúan otros trabajos de distinta clase en la empresa.

A la vista del tenor literal del nuevo artículo 249 de la LSC, en nuestra opinión, parece que la solución más correcta sería la de considerar que estamos ante un contrato de naturaleza mercantil nuevo, en la que en muchos caso se nova expresamente la relación de alta dirección que pudiera venir ostentando el consejero delegado en la sociedad en un contrato nuevo específico, por lo que es conveniente, regular exhaustivamente las funciones que realizará el consejero delegado, las retribuciones a percibir y las indemnizaciones que las partes acuerden para el supuesto de cese, pudiendo por tanto fijarse indemnizaciones blindadas o bien remitirse expresamente a normativa específica como la que regula por ejemplo la relación laboral especial para los altos directivos.

Es indudable, que pese a estar dicha figura contractual contemplada por la normativa societaria y no en una norma laboral específica, tiene puntos en común con la figura del alto cargo, regulada en el Real Decreto 1.382/1985, de 1 de agosto, por el que se aprueba la Relación Laboral de carácter especial de personal de alta Dirección, puesto que ambos ostentan poderes generales de la empresa y solo están supeditados a las directrices emanadas del consejo de administración, pero en un caso uno pertenece al propio órgano de administración y el mero alto cargo no. Sin duda, su creación conllevará a nuevos pronunciamientos judiciales, que darán más luz a su naturaleza o vínculo con la empresa.

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SOBRE LA LIMITACIÓN DEL ARTÍCULO 28 DE LA LEY HIPOTECARIA

Más de uno se habrá encontrado con la ingrata sorpresa de acudir a la entidad bancaria a solicitar un préstamo hipotecario para adquirir un inmueble y que se lo hayan denegado, porque el inmueble está afecto al art. 28 de la Ley Hipotecaria.

Este artículo de la Ley Hipotecaria establece que “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

Para entender que comporta esta limitación legal, hemos de saber, en primer lugar, que en nuestro sistema registral rige el principio de fe pública registral, en virtud del cual se protege a aquellos terceros que hayan adquirido un bien o derecho a título oneroso del titular registral, confiados en el contenido del Registro. Al amparo de este principio estos terceros adquirentes de buena fe no verán afectada su titularidad por mucho que otra persona reivindique el derecho como suyo.

Pues bien, el art. 28 de la Ley Hipotecaria establece una suspensión temporal a los efectos de dicho principio de fe pública registral.

Esta suspensión entra en juego cuando un heredero voluntario o aparente transmite a un tercero un bien o derecho del que es titular registral dentro del plazo de dos años desde el fallecimiento del causante, este tercero inscribe a su vez su titularidad y durante dicho período de dos años aparece un heredero real (forzoso o legitimario) que ataca la inscripción del heredero voluntario o aparente, así como la titularidad e inscripción de este tercer adquirente; en dicho supuesto, este tercero no verá protegida su titularidad al amparo del mencionado principio de fe pública registral.

Los herederos reales o forzosos son aquellos que tienen derecho a la legítima y los supuestos en los que éstos podrían aparecer, una vez efectuada la manifestación y aceptación de herencia, son, entre otros, los siguientes: (i) aparición de un testamento no inscrito en el Registro General de últimas voluntades; (ii) la existencia de un testamento escrito a mano y no presentado ante Juez o funcionario competente; (iii) aparición de un hijo desconocido; (iv) aparición de heredero que se creía fallecido; (v) regreso de un heredero que se creía ausente; etc.

Precisamente, para no verse afectados por los posible vicios de la herencia, es por lo que algunas entidades bancarias no conceden hipotecas sobre fincas afectadas por la limitación del art. 28 de la Ley Hipotecaria hasta transcurridos dos años desde el fallecimiento del causante.

No obstante, como dicha limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria no es aplicable en el supuesto de que los adjudicatarios del bien o derecho sean legitimarios, en estos casos las entidades bancarias no deberían poner problemas en la concesión del préstamo hipotecario.

En cualquier caso, de estar interesados en la adquisición de un bien o derecho afecto a dicha limitación, les recomendamos prudencia y considerar la posibilidad de posponer la adquisición hasta haber transcurrido el período de dos años. Sin perjuicio, de poder valorar otras opciones, como, por ejemplo, la suscripción de un contrato de arrendamiento con opción de compra a ejercer tras el transcurso de los dos años, una vez salvada la limitación.

En todo caso, es importante saber que el tercer adquirente afectado por la aparición de un heredero real, que perdiese la titularidad del bien o derecho, podría reclamar al heredero aparente o voluntario que le transmitió el bien o derecho el precio que pagó por él, así como las costas del pleito frente al heredero real y los gastos de formalización de la transmisión del bien o derecho satisfechos.

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LOS PROGRAMAS DE CUMPLIMIENTO PENAL

La Ley Orgánica 5/2010 de 22 de junio de reforma penal introdujo en la legislación española, la novedad de que las personas jurídicas podían ser responsables penalmente, con independencia de la responsabilidad penal de las personas físicas que actúan en el seno de la misma. En concreto lo pueden ser respecto a toda una serie de delitos que expresamente tipifica el propio Código Penal (ej. insolvencias punibles, daños informáticos, delitos contra la propiedad intelectual e industrial, blanqueo de capitales, delitos contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social, cohecho, tráfico de influencias, delitos contra el mercado y consumidores, etc.) y el elenco de penas son diversas, tales como multas, suspensión de actividad o incluso la disolución de la persona jurídica.

Dentro de este nuevo marco, en el mes de julio  de 2015, opera una nueva reforma, en concreto del artículo 31 bis del Código Penal, que se concreta en que las empresas pueden quedar eximidas de responsabilidad penal ante un posible delito siempre que tengan correctamente implantado en sus organizaciones programas de cumplimiento penal.

Para ello, deberá acreditarse que se ha efectuado un debido control en la prevención de delitos en la empresa y ello deberá conllevar:

• El establecimiento de un modelo de organización y gestión, incluyendo medidas de vigilancia y control para prevenir delitos.
• La creación de un órgano con poderes autónomos dentro de la empresa que supervise el funcionamiento y el cumplimiento del modelo de prevención.
• La identificación del mapa de riesgos de las actividades de la empresa.La implantación de protocolos y de código ético de la empresa.
• La puesta en funcionamiento de modelos de gestión de recursos financieros adecuados para prevenir la comisión de delitos.
• Los canales de denuncia y el sistema disciplinario.
• La verificación periódica de dicho modelo de prevención.

Por tanto, estamos ante una oportunidad, no solo de prevenir una responsabilidad penal de la empresa no deseada, con el perjuicio económico, comercial y social que ello conlleva, sino también ante la posibilidad de crear mayor valor de la empresa, dotándola del correspondiente modelo de prevención de delitos, que seguramente implicara un mejor posicionamiento ante la Administración y empresas de la competencia y llegará a ser un elemento esencial, para la actividad de la compañía y para el inicio de nuevas oportunidades de negocio.

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NOVEDADES PARA EL COBRO DE DEUDAS: EL MONITORIO NOTARIAL

La reciente Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, ha introducido una nueva vía extrajudicial para la reclamación de deudas dinerarias, tanto de carácter civil como mercantil, que a día de hoy ya se conoce como el “Procedimiento Monitorio Notarial”.
El acreedor puede usar esta vía para el cobro de sus deudas, cualquiera que sea su importe siempre que sean líquidas, determinadas, vencidas y exigibles, mediante un requerimiento notarial que deberá realizar a través del Notario que tenga residencia en el domicilio del deudor tal y como se deduzca del documento que acredite la deuda, de cualquier otra documentación aportada o del lugar dónde el deudor pudiera ser hallado.

Es importante advertir que estos requerimientos notariales no pueden interponerse en los siguientes casos:

- Las deudas debidas entre empresario y consumidores o usuarios finales.

- Las deudas de alimentos. 

- Las reclamaciones en las que esté concernida una Administración Pública.

El Notario que sea llamado por el acreedor para requerir de pago al deudor, será quien se encargará de verificar que, a su juicio, la deuda y cualquier otro importe debidamente acreditado que el acreedor pretenda reclamar, está justificado documentalmente de forma indubitada.

El Notario levantará un acta de requerimiento en la que consignará los datos de identificación y domicilio de las partes, los correspondientes al origen, naturaleza e importe de la deuda así como el requerimiento de pago al deudor para que pague lo debido en el plazo de 20 días.

Es importante considerar que será válido el requerimiento efectuado al deudor aunque rehúse hacerse cargo de la documentación, así como el efectuado a cualquier empleado, familiar o persona que conviva con el deudor siempre que sea mayor de edad para intentar proceder al cobro de deudas. Y, en caso de que requerido sea una persona jurídica, será válido el requerimiento efectuado a cualquier miembro del órgano de administración que acredite poseer facultades de representación suficientes o actúe como persona encargada de recibir notificaciones y requerimientos fehacientes en interés de la mercantil.

Una vez practicado el requerimiento, las posibilidades son distintas:

- Que el deudor comparezca en plazo ante el notario y pague la deuda. El Notario  lo hará constar en el acta y entregará la cantidad al acreedor.

- Que el deudor no pague ni se oponga al requerimiento. En este supuesto el notario dejará constancia de esta circunstancia en el acta y cerrará su actuación. La novedad más importante introducida por el legislador es que esta acta llevará aparejada ejecución que deberá despacharse por los cauces establecidos para las ejecuciones de títulos extrajudiciales.

- Finalmente, cabe la posibilidad que el deudor requerido de pago se oponga a la reclamación. En este supuesto, el notario hará constar mediante diligencia la oposición y los motivos de ésta y la comunicará al acreedor. El acta se cerrará poniendo fin a la actuación notarial, sin perjuicio del derecho del acreedor de acudir a la vía judicial para hacer valer sus derechos de crédito.

En definitiva, el legislador mediante la regulación de esta vía extrajudicial de reclamación de deudas ha introducido una novedad muy importante ya que en caso de que el deudor requerido notarialmente no se oponga en plazo y forma, el requerimiento notarial practicado tendrá fuerza ejecutiva. Sin duda, supone una gran novedad y avance para el cobro ágil y económico de las deudas.

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MÁS SOBRE EL IMPUESTO SOBRE VIVIENDAS VACÍAS

El pasado día 16 de febrero de 2016 se aprobó el Reglamento del Impuesto sobre viviendas vacías, en virtud de Decreto 183/2016, en el que se establece que la presentación e ingreso de la autoliquidación del Impuesto sobre Viviendas Vacías debe efectuarse los días 1 y 20 del mes de marzo siguiente a la fecha del devengo del impuesto (31 de diciembre de cada año), por vía telemática.

La autoliquidación de dicho Impuesto deber realizarse mediante el Mod. 501, que lo encontrarán en la web www.e-tributs.cat de la Generalitat de Catalunya.

Como ya expusimos en el artículo “El nuevo impuesto sobre viviendas vacías” publicado el pasado 2015 en nuestro blog jurídico, dicho impuesto es un tributo propio de la Generalitat de Catalunya, constituyendo el hecho imponible del mismo la desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años sin causa justificada.

El cómputo del período de dos años se inicia a partir de la fecha en que la vivienda está a disposición del propietario par ser ocupada o para ceder el uso a un tercero, y no haya ninguna causa que justifique su desocupación.

Es causa de interrupción del cómputo de dicho plazo de 2 años la ocupación de la vivienda durante un período de como mínimo 6 meses continuados.

Son sujetos pasivos de dicho impuesto las personas jurídicas propietarias de dichas viviendas vacías, así como las personas jurídicas titulares de un derecho de usufructo, de un derecho de superficie o de cualquier otro derecho real que otorgue la facultad de explotación económica de la vivienda.

La base imponible del impuesto está constituida por el número total de metros cuadrados de las viviendas vacías de las que sea titular el sujeto pasivo en la fecha de devengo del Impuesto (31 de diciembre de cada año).

La cuota tributaria se obtiene de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen de la escalera siguiente:

Base imponible hasta (número de m2)	Cuota íntegra (euros)	Resto base imponible hasta (número de m2)	Tipo aplicable (euros/m2)
0	0	5.000	10,0
5.000	50.000	20.000	15,0
20.000	275.000	40.000	20,0
40.000	675.000	en adelante	30,0

Los sujetos pasivos que destinan parte de su parque de viviendas al alquiler asequible pueden aplicarse una bonificación en la cuota que va del 10% al 100%, según la ratio de viviendas destinas a alquiler asequible en municipios de Cataluña de fuerte y acreditada demanda, sobre el total de viviendas vacías sujetas al impuesto.

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LAS JUNTAS GENERALES DE SOCIOS Y ACCIONISTAS CON CARÁCTER UNIVERSAL

Como es sabido, los acuerdos que se alcanzan en el seno de las sociedades mercantiles por parte de sus socios o accionistas se instrumentan a través de los correspondientes acuerdos de Juntas generales y en la mayoría de los casos, especialmente en  aquellas sociedades de carácter familiar o con un número reducido de socios, éstos se instrumentan a través de Juntas generales celebradas con carácter universal, es decir, con la concurrencia de todo el capital social y con aceptación por unanimidad de la celebración de la reunión y el orden del día.

Ello implica por tanto, que son Juntas celebradas, sin necesidad de que previamente se haya convocado a los socios en la forma legalmente o estatutariamente procedente, es decir, se prescinde  de los requisitos de convocatoria que se prevén de convocatoria, ya sea envío de cartas, anuncios en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, anuncios en periódicos, etc. Ahora bien para que dicha Junta celebrada con carácter universal sea válida, se han de cumplir los siguientes requisitos:

1. Requiere la asistencia personal o por representación de todos los socios o accionistas, titulares del 100% del capital social, que deben firmar la correspondiente lista de asistencia, identificando los socios asistentes y/o representados.
2. Todos los asistentes deben estar de acuerdo en la celebración de la Junta con carácter universal y con el orden del día propuesto.

Por consiguiente, cuando ello no pueda darse, la Junta deberá ser previamente convocada, ya que no reúne los requisitos necesarios para ser considerada una junta universal válidamente constituida.

Todo ello reviste especial importancia, por cuanto la mayoría de los acuerdos adoptados en Junta general son elevados a público, mediante las certificaciones que expiden quienes tienen facultad certificante (administrador o  el Secretario con el VºBº del Presidente del consejo de administración) y por consiguiente, si los extremos que certifican no son ciertos, en relación a si se ha dado cumplimiento a los requisitos de convocatoria o a su carácter de junta universal, incurrirían en falsedad en documento público, con las consecuencias penales que ello conlleva, lo que obliga a actuar siempre con la máxima diligencia y cautela al expedir certificaciones de los acuerdos sociales.

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SOBRE LA FIGURA JURÍDICA DEL PATRIMONO PROTEGIDO DE LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD

La mayor preocupación de los padres con hijos discapacitados es el futuro de los mismos, pensando sobretodo en cuando ellos no estén o no puedan hacerse cargo de ellos.

Existe una figura jurídica que permite planificar el futuro financiero de las personas discapacitadas, denominada “patrimonio protegido de las personas con discapacidad”, que viene regulada en la Ley 41/2003, de 18 de noviembre.

El patrimonio protegido se constituye mediante aportaciones a título gratuito de bienes y derechos, que tienen como destino la satisfacción de las necesidades vitales de la persona con discapacidad.

Dicho patrimonio protegido se puede constituir a favor de personas afectadas por una minusvalía psíquica igual o superior al 33% y de personas afectadas por una minusvalía física o sensorial igual o superior al 65%.

El patrimonio protegido se constituye en Escritura pública, pudiendo ser constituido por: 

1) la propia persona con discapacidad beneficiaria del mismo, siempre que tenga capacidad de obrar suficiente; 

2) sus padres, tutores o curadores cuando la persona con discapacidad no tenga capacidad de obrar suficiente; 

3) el guardador de hecho de una persona con discapacidad psíquica, que podrá constituir en beneficio de éste un patrimonio protegido con los bienes que sus padres o tutores le hubieras dejado por título hereditario o hubiera de recibir en virtud de pensiones constituidas por aquéllos y en los que hubiera sido designado beneficiario.

La escritura de constitución del patrimonio protegido deberá contener como mínimo:

a) Designación de la persona en cuyo interés se constituye el patrimonio protegido, que será su titular. 

b) El inventario de los bienes y derechos que inicialmente constituyan el patrimonio protegido.

c) La determinación de las reglas de administración y, en su caso, de fiscalización, incluyendo los procedimientos de designación de las personas que hayan de integrar los órganos de administración o, en su caso, fiscalización.

El patrimonio protegido se forma mediante las aportaciones iniciales efectuadas en el acto de constitución y mediante aportaciones posteriores, siempre gratuitas, que pueden realizarse por cualquier persona con interés legítimo, con el consentimiento de la persona con discapacidad, o de sus padres o tutores o curadores si no tuviera capacidad de obrar suficiente. 

Al hacerse la aportación de dichos bienes y derechos, el aportante podrá establecer el destino que debe darse a tales bienes y derechos una vez extinguido el patrimonio protegido.

El patrimonio protegido se extingue por el fallecimiento o declaración de fallecimiento de su beneficiario o por dejar de tener éste la condición de persona con discapacidad en los términos establecidos en la Ley 41/2003.

Si el patrimonio protegido se extingue por fallecimiento o declaración de fallecimiento del beneficiario, se entenderá comprendido en la herencia de éste. Si en cambio se extingue porque el beneficiario ha dejado de tener la condición de persona con discapacidad, éste seguirá siendo  titular de los bienes y derechos que integran el patrimonio. Todo ello sin perjuicio del destino que se haya podido prever para los bienes y derechos en el acto de aportación de los mismos al patrimonio.

La supervisión de la administración del patrimonio protegido corresponde al Ministerio Fiscal. Cuando el administrador del patrimonio no sea la propia persona beneficiaria o sus padres, el administrador deberá rendir cuentas de su gestión al Ministerio Fiscal anualmente o cuando éste lo determine.

Las aportaciones de bienes y derechos al patrimonio protegido de una persona con discapacidad conllevan beneficios fiscales tanto para el aportante como para el beneficiario del patrimonio:

A) Tratamiento fiscal del Beneficiario: 

- Cuando los aportantes sean contribuyentes del IRPF, las aportaciones tendrán la consideración de rendimientos del trabajo hasta el límite de 8000 € por cada aportante y 24.250 € anuales en conjunto.

- Cuando sean sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, tendrán la consideración de rendimientos del trabajo siempre que hayan sido gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades con el límite de 8000 € anuales.

- Estos rendimientos se integrarán en la base imponible del contribuyente discapacitado titular del patrimonio protegido por el importe en que la suma de tales rendimientos y las prestaciones recibidas en forma de renta exceda de dos veces el salario mínimo interprofesional.

- La parte que exceda de los máximos anuales no se considerará rendimientos del trabajo y estará sujeta al Impuesto sobre Donaciones. La normativa del Impuesto sobre Donación aplicable en Catalunya prevé una reducción de la base imponible del impuesto del 90% del importe que exceda la cantidad máxima que tenga la consideración de rendimiento del trabajo.

B) Tratamiento fiscal del Aportante: 

- En caso de aportantes personas físicas, que sean parientes en línea directa o colateral hasta el 3r grado inclusive, así como el cónyuge del discapacitado o por aquellos que lo tuviesen a su cargo en régimen de tutela o acogimiento, gozan de una reducción en la base imponible del IRPF de hasta 8000 € anuales o de 24.250 € anuales si aporta un grupo de personas. 

- En caso de aportantes personas jurídicas, podrán deducirse en la cuota íntegra el 10% de lo aportado (no podrá superar 8000 € anuales por persona con discapacidad).

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