LAS PARTICIPACIONES SOCIALES CON PRESTACIONES ACCESORIAS

Es posible que los Estatutos de alguna Sociedad de Responsabilidad Limitada establezcan que, con independencia de los bienes que los socios aporten y que integren el capital social tengan la obligación de realizar alguna prestación accesoria o bien que la titularidad de una o varias de sus participaciones sociales quede vinculada a la obligación de realizar dichas prestaciones.

 A grandes rasgos, las prestaciones accesorias se caracterizan por lo siguiente:

- Solo puede quedar obligado a realizar una prestación accesoria quien previamente ha adquirido la condición de socio.

- La obligación principal del socio es la aportación de capital sin que la prestación accesoria sirva como desembolso de aportaciones ni su valor se integre en la cifra del capital social.

- En caso de transmisión, la participación que lleva aparejada una prestación accesoria pasa a su adquirente en las mismas condiciones.

- Son de carácter potestativo, es decir, no es obligatorio que toda participación lleve aparejada una prestación accesoria.

- Han de estar reguladas por los Estatutos sociales.

- Su cumplimiento es obligatorio para el titular de las participaciones que llevan prestaciones accesorias vinculadas.

- El obligado puede quedar determinado nominalmente en los propios Estatutos o bien vinculando la prestación a una o varias participaciones sociales.

- La transmisión de participaciones que lleven aparejadas la realización por el titular de las mismas de una prestación accesoria está sujeta a la previa autorización de la sociedad.

- Pueden ser retribuidas o no, quedando su fijación al libre arbitrio de los socios.

En cuanto a su contenido, las prestaciones accesorias han de consistir en obligaciones concretas sin que sean admisibles prestaciones indeterminadas o generalizadas. Es decir, han de tener por objeto una obligación de dar, hacer o un no hacer, por ejemplo, la aportación de materias primas a la sociedad, la prestación de trabajos, servicios o asistencia técnica, la celebración de un contrato determinado con la sociedad, el compromiso de no competencia, la obligación de no suministrar a determinadas compañías o sector, etc.

Finalmente, también es conveniente considerar que es posible encontrarnos con situaciones de incumplimiento de una prestación accesoria tanto por parte del socio obligado como de la propia sociedad. Si el incumplidor es el socio, salvo que se trate de causas involuntarias, puede conllevar además de las consecuencias derivadas del incumplimiento de las obligaciones y penalizaciones su exclusión como socio. En el caso de que el incumplimiento sea consecuencia de que la sociedad no retribuye al socio en el tiempo y forma que los Estatutos sociales establecen, siempre que se acredite la falta de voluntad de cumplir, faculta al socio a poder resolver su relación con la sociedad.

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LOS MODOS DE ADMINISTRACIÓN DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES

Un aspecto muy importante que se suscita en el momento de constituir una sociedad mercantil o durante el transcurso de su vida societaria, es bajo que forma será ésta administrada.

Nuestra normativa de sociedades de capital, prevé que la Administración Social de una compañía mercantil, como una sociedad de responsabilidad anónima o de responsabilidad limitada, se puede confiar a:

Un Administrador Único.

Varios administradores que actúen de forma solidaria o de forma conjunta.

Un consejo de Administración.

La elección de la forma de administración y la decisión de quienes han de ocupar dichos cargos, no es una cuestión baladí, por cuanto los miembros del órgano de administración, ya sea colegiado o no, solo por su pertenencia al mismo, ya tienen una serie de obligaciones y en consecuencia ya afrontan una serie de responsabilidades, no solo frente a los socios de la Compañía sino también frente a terceros. Si bien en las sociedades mercantiles que limitan la responsabilidad, los socios solo responden con sus aportaciones de capital, quienes ocupen el cargo de administradores o miembros del consejo de administración pueden llegar a responder personalmente por las actuaciones societarias.

Por otro lado, el ostentar el cargo de miembro del órgano de administración, no solo conlleva responsabilidades, sino también confiere un control y prerrogativas que no tienen los meros socios. Así, es sabido que el administrador o administradores de una sociedad son quienes la gestionan, quienes tienen el poder de representarla frente a terceros y quienes tienen la facultad de convocar la Junta de Socios o Accionistas. Tales características les confieren un cierto grado de poder que se ha de tener muy en cuenta cuando se eligen a las personas para el desempeño de tales cargos.

Así por ejemplo, merece especial atención la facultad de convocar la Junta General de Socios o Accionistas. En caso de que la Sociedad esté regida por un Administrador, éste será quien tiene la facultad exclusiva de convocar la Junta. Si la sociedad está regida por dos o más administradores solidarios podrán hacerlo cualquiera de ellos. Si está regida por dos o más administradores mancomunados deberán hacerlo todos ellos y finalmente si la sociedad está regida por un Consejo de Administración, compete convocarla al propio Consejo, previa convocatoria de éste por parte del Presidente y en su defecto, por un número de consejeros que represente un tercio de sus miembros. Para el supuesto de que los Administradores o el Consejo de Administración no convoque la Junta cuando así se lo soliciten un número de socios que tenga el porcentaje de capital necesario para ello, deberá solicitarse judicialmente.

Por tanto, es importante que antes de constituir una sociedad o bien cuando se tenga que nombrar o reelegir a su órgano de administración, se analice con detenimiento que figura jurídica es la más adecuada y cuáles son las personas idóneas para, para evitar situaciones futuras no deseadas.

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LOS CONTRATOS CON ENTIDADES FINANCIERAS: LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO EN LOS PRÉSTAMOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA.

En el momento de contratar con una entidad financiera es muy importante conocer y entender el contrato que se firma y aún más cuando el mismo tiene por objeto un préstamo con garantía hipotecaria.

Son muchas las personas que tienen contratado con alguna entidad financiera un préstamo hipotecario que, a pesar de no ser conscientes, incluye una cláusula suelo, es decir, que en el texto de la escritura se establece cual será tipo mínimo de interés que se liquidará en las correspondientes cuotas con independencia del tipo de interés pactado y el diferencial que se haya adicionado al mismo (generalmente en España se viene utilizando el Euribor como índice de referencia). En la práctica, esto significa que si en el contrato se firma una cláusula suelo muy alta puede hacer que el Euribor más el diferencial convenido sea inferior a ella y que al tener este mínimo firmado no se pueda aplicar el porcentaje del índice convenido.

El desconocimiento por parte de los consumidores y usuarios que han aceptado este tipo de cláusulas ha provocado que en determinadas operaciones esa cláusula haya sido considerada abusiva y, en consecuencia, declarada nula por el Tribunal de Justicia Europeo y recientemente, tal y como ha sido difundido por los medios informativos, por la conocida Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2.013 además de por otros Tribunales menores. En concreto, en la referida Sentencia, el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas suelo de los préstamos con garantía hipotecaria que habían aplicado BBVA, Sociedad Cooperativa de Crédito (hoy Cajas Rurales Unidas, S.C.C.) y Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra (hoy NGG Banco, S.A.U) condenando a dichas entidades a dejar de aplicar las cláusulas suelo a partir de la fecha sin efectos retroactivos.

A petición de las entidades financieras condenadas, el Tribunal Supremo ha aclarado su Fallo, reafirmándolo en rotundidad aún en los casos en que los usuarios se hubieran beneficiado en alguna ocasión de dichas cláusulas, siendo por ello por lo que BBVA ya ha admitido que, aunque la recurrirá, dejará de aplicar dichas cláusulas en los recibos de junio/julio 2.013 con efectos desde el día 9 de mayo.

Nuestra firma, conocedora de la multitud de clientes afectados por dichas cláusulas, les recomienda que, con independencia de que se trate de una entidad distinta de las condenadas por el Tribunal Supremo, revisen sus escrituras al efecto de poder valorar las posibilidades de reclamar y evitar que les continúen aplicando los tipos de interés de unas cláusulas suelo anuladas judicialmente.

Asimismo, también les recomendamos que antes de la firma de cualquier contrato con una entidad financiera y más concretamente si se trata de uno con garantía hipotecaria conozcan todos y cada uno de los detalles del mismo, porque el hecho de no conocer, por ejemplo, qué es una cláusula suelo puede incrementar considerablemente las cantidades a pagar en las amortizaciones que hagan si dichos porcentajes son excesivamente altos.

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ENTRA EN VIGOR LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

El pasado 6 de junio entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos cuyo objetivo principal es promover y flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas y sus principales novedades tratamos de resumir a continuación:

1ª.-  Refuerza la libertad de pactos y da prioridad a la voluntad de las partes.

2ª.- La duración mínima del arrendamiento se reduce de 5 a 3 años.- La duración del arrendamiento se podrá pactar libremente por las partes. Ahora bien, si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga, su voluntad de no renovarlo.

Además del período mínimo de duración, también se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año.

3ª.- Recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente.- Si después del primer año de duración del contrato, el arrendador comunica, con un mínimo de dos meses de antelación, al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no procederá la prórroga obligatoria del contrato.

4ª.- Previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento siempre que hayan transcurrido al menos seis meses y se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

5ª.- Actualización de la renta según criterio de los contratantes. Las partes podrán pactar libremente el valor de actualización de la renta. Solo en defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios del consumo. La renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

6ª.- Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, que tiene como finalidad ofrecer información sobre personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.

Finalmente queremos precisar que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos supone, en definitiva, un marco normativo más a aplicar a los contratos de arrendamientos urbanos que se celebren a partir de su entrada en vigor, es decir, que no resulta aplicable a los contratos existentes hasta la fecha los que se seguirán rigiendo por la normativa aplicable y que corresponda en función del momento de su firma.

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EL DERECHO DE SUPERFÍCIE

El derecho de superficie es un derecho real temporal que atribuye la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro. También puede constituirse  sobre construcciones o edificaciones ya realizadas.

Aunque como derecho real confiere una serie de facultades a favor de su titular (superficiario), semejantes a las de la propiedad, éste tan solo es propietario de lo edificado, por lo que confluyen dos propiedades, una la del titular del terreno y otra la del superficiario sobre lo en él construido.

Básicamente está regulado en el Real Decreto Ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y en el Reglamento Hipotecario.

El derecho de superficie puede constituirse a título gratuito, aunque lo habitual es que se convenga que  el superficiario pague al dueño un canon o precio, o la adquisición de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie. Por otro lado, salvo que en el título constitutivo  se hubiese establecido otra cosa, el derecho de superficie es libremente transmisible “inter vivos” y “mortis causa” y puede ser sometido a gravamen o hipoteca.

El derecho de superficie es de naturaleza temporal, considerando la doctrina jurídica mayoritaria que no es posible constituir un derecho de superficie perpetuo. Así, el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, establece que en la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. Por otro lado, en el Reglamento Hipotecario se establece una duración máxima de 75 años, cuando el derecho es concedido por los ayuntamientos u otros organismos públicos.

Transcurrido el plazo establecido, se produce la reversión de lo edificado, sin indemnización alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto en contrario, quedando resueltos los derechos personales o reales existentes sobre la finca. Por consiguiente al extinguirse el derecho de superficie, se produce la adquisición de la propiedad de las construcciones por el propietario del suelo.

Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.

El derecho de superficie, puede extinguirse por las siguientes causas:

-       Por transcurso del plazo de duración pactado e inscrito.

-       Por resolución bilateral voluntaria del mismo.

-       Por abandono o renuncia del superficiario.

-    Por otras causas (incumplimiento de obligaciones, confusión subjetiva, mutuo disenso, expropiación forzosa, etc).

Una variante del mismo, es el derecho de superficie rústica, que permite a su titular sembrar o plantar sobre predio rústico ajeno, adquiriendo la propiedad separada y temporal de tales siembras y plantaciones. Está regulado en el artículo 30.3 del Reglamento Hipotecario, desde la vertiente registral y recogido en la ley de Montes de 8 de junio de 1957 y la ley de Montes vecinales en mano común de 1.980, habiendo sido también objeto de regulación en el ámbito del derecho civil especial o foral.

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