¿EN QUÉ CONSISTEN LAS CAPITULACIONES MATRIMONIALES?

Podemos definir las capitulaciones matrimoniales como el contrato que fija las normas que regulan la relación económica en un matrimonio.

Por lo tanto, cualquier matrimonio puede escoger antes, en el momento de casarse o durante la vigencia de su relación, un régimen económico matrimonial diferente al que regiría en su localidad según la legislación aplicable. Los dos regímenes matrimoniales más comunes son el de separación de bienes y el de gananciales.

A modo de resumen:

-  El régimen de bienes gananciales implica que pertenecen a ambos cónyuges el dinero que ganen y los bienes que adquieran con dicho dinero desde el primer día de su matrimonio.

Esto implica que para la venta de un bien ganancial (por ejemplo un inmueble adquirido con dinero ganancial) deberá constar el consentimiento de ambos cónyuges.

En este régimen se consideran privativos los bienes que cada cónyuge ya tenía de soltero o los que cada uno recibe a título gratuito dentro del matrimonio (por ejemplo, donaciones o herencias) los que, en consecuencia quedarán excluidos.

-  En el régimen de separación de bienes la relación que rige es la que cada uno de los cónyuges tenía antes de contraer matrimonio. Es decir, que cada cónyuge continúa siendo dueño de sus ingresos y bienes tanto si los adquirieron antes o después de contraer matrimonio sin que, por tanto, existan entre ambos cónyuges bienes comunes salvo que ambos quieran convertir en común algún bien concreto.

La legislación aplicable es diferente en función de la Comunidad Autónoma, rigiendo el régimen de gananciales en la mayor parte del territorio español excepto en Catalunya, Valencia y Baleares, que rige el régimen de separación de bienes y en Aragón, Navarra y parte de Vizcaya, que se rigen por normas especiales.

Por eso, es importante considerar que, salvo que los cónyuges o futuros cónyuges otorguen capítulos matrimoniales ante Notario y con las formalidades procedentes, el régimen económico matrimonial que regirá entre ellos será, por defecto, el legalmente establecido en función de la legislación que rija en su Comunidad Autónoma.

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LOS PACTOS PARASOCIALES Y OTRAS FIGURAS

Normalmente en los procesos de constitución de sociedades mercantiles o incluso en situaciones de entrada de nuevos inversores que participan en el capital social de las mismas, suele ser habitual que las únicas reglas de la formación de la voluntad de los socios se plasmen en el propia escritura fundacional y en los estatutos sociales de la misma. No obstante, aunque los estatutos que se incorporen sean más o menos amplios y regulen con concreción materias básicas como son las normas de transmisión de las acciones/participaciones y los quórums de votación para adoptar los acuerdos sociales, existen otras figuras complementarias que pueden ayudar a implementar los acuerdos alcanzados entre los socios en el negocio que emprenden conjuntamente, así como su transmisión a sus herederos.

Por ello, es importante la figura de los pactos parasociales, que son aquellos contratos que suscriben los socios de una sociedad mercantil, para regular aspectos que van más allá de los aspectos contenidos en los estatutos sociales y que incluso podrían no ser inscribibles en el registro mercantil o bien regular materias que se desea que no se inscriban en registros públicos porque se desea que no transfieran al ámbito personal de sus suscriptores.

A tal efecto, es habitual que en dichos acuerdos entre socios, que tienen carácter extraestautario y contractual y que como tales tienen fuerza vinculante, se regulen aspectos como métodos de valoración de la empresa, políticas de retribución de capital y del trabajo, quórums de votación de los órganos sociales para ciertas materias, clausulas de acompañamiento o de arrastre para supuestos de voluntad de venta de su participación por los socios mayoritarios, etc, que son de gran ayuda y utilidad para reflejar las verdaderas voluntades de los socios de la compañía y así evitar determinadas lagunas que pueden provocar situaciones de conflicto en el futuro.

Por otra parte, dependiendo de la naturaleza de la sociedad en concreto, también es recomendable que en paralelo a dichos procesos de creación de sociedades, se revise por parte de sus socios sus disposiciones testamentarias a fin de no crear situaciones de conflicto futuras si por ejemplo las normas de limitación de las participaciones y/o acciones en la sociedad son restrictivas, o bien se instrumenten pactos testamentarios si se quiere ya fijar que vía sucesoria la participación de una empresa vaya a unas determinadas personas de manera irrevocable.

Por consiguiente, es recomendable que en los procesos constitutivos o de entrada de nuevos socios en las sociedades mercantiles, se analicen en profundidad las voluntades de sus socios y se plasmen las mismas  a través de los instrumentos jurídicos actualmente existentes, más allá de los documentos constituyentes.

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SOBRE LAS CONSECUENCIAS DE NO DEPOSITAR LA FIANZA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de exigir al arrendatario a la celebración del contrato fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El importe de dicha fianza se actualizará, una vez transcurridos 3 años de vigencia del contrato, cada vez que el arrendamiento se prorrogue.

El depósito de la fianza es competencia de la Comunidad Autónoma donde esté situado el bien inmueble. La normativa que regula el depósito de fianzas de contratos de arrendamiento en Cataluña es la Ley 13/1996, de 29 de julio, y el Decreto 147/1997, de 10 de junio.

En la Comunidad Autónoma de Cataluña, la competencia de recaudación y depósito de las fianzas corresponde al Institut Català del Sòl (INCASOL).

En el caso de bienes situados en dicha comunidad, la fianza debe depositarse en dicho organismo en el plazo de 2 meses desde la formalización del contrato.

La obligación del depósito recae en el arrendador y, por tanto, es a éste a quien le impondrán las sanciones en caso de no depositar la fianza. Dicha obligación es exigible mientras sea vigente el contrato.

La falta de depósito de la fianza o de las actualizaciones de la misma se considera infracción grave, mientras que el depósito de la misma fuera del plazo de 2 meses, excepto que se regularice en los términos que explicaremos más adelante, se considera infracción leve.

En caso de infracción grave, la sanción que se impondrá al arrendador oscilará entre el 35% y el 75% del importe de la fianza o actualizaciones no depositadas.

El plazo de prescripción de la infracción por incumplimiento de la obligación de depositar la fianza o sus actualizaciones empieza a contar desde la fecha de la extinción del contrato. 

Según la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de procedimiento administrativo común, las infracciones graves prescriben a los dos años y las leves a los seis meses.

Y en caso de infracción leve, la sanción que se impondrá al arrendador no superará el 35% del importe de la fianza o de sus actualizaciones, con un importe máximo de 3000 €.

Sin perjuicio de las sanciones que puedan resultar aplicables, los importes no depositados devengarán el interés de demora.

Ahora bien, como ya avanzábamos la normativa permite regularizar la falta de depósito de la fianza, de manera que a aquellas fianzas que se depositen fuera del plazo establecido sin previo requerimiento de la inspección se les aplicará únicamente un recargo del 5%, 10% o 15% sobre el importe de la fianza, si el plazo no supera, respectivamente, los 3, 6 o 12 meses, con exclusión de intereses de demora y sanciones.

Si dicha regularización se practica sin requerimiento previo de la inspección, pero una vez transcurridos 12 meses, el recargo que se aplica es del 20%, más los intereses de demora que se haya devengado, pero con exclusión de las sanciones.

En ambos casos, el importe máximo de los recargos no puede superar los 1500 €.

De todo lo expuesto hasta aquí, podemos concluir que:

1) En caso de celebración de un contrato de arrendamiento es obligatorio exigir al arrendatario la fianza legal.

2) Las fianzas son actualizables, una vez transcurridos 3 años de vigencia del contrato, cada vez que éste se prorrogue.

3) El arrendador viene obligado a depositar la fianza y sus actualizaciones en el INCASOL y en caso de no cumplir con dicha obligación estará cometiendo una infracción, pudiendo resultar sancionado.

4) De no haber depositado la fianza o sus actualizaciones de un contrato de arrendamiento vigente, es conveniente regularizar cuanto antes la situación de forma voluntaria, a fin de paliar las consecuencias de la infracción.

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NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO DE HIPOTECAS FIRMADAS POR EMPRESARIOS Y AUTÓNOMOS

Hace unos días, ha vuelto a salir a la luz el tema de las cláusulas suelo que afecta a muchas hipotecas a raíz de que la Comisión Europea ha declarado que los tribunales nacionales no tienen competencia, salvo en casos excepcionales, para limitar las indemnizaciones a un consumidor cuando se anula, por abusiva, la cláusula de un contrato. En concreto, según el organismo europeo, en el caso de las cláusulas suelo de las hipotecas anuladas por el Tribunal Supremo en la conocida sentencia de 9 de mayo de 2013, no concurren las circunstancias necesarias para limitar el derecho retroactivo a una indemnización para los perjudicados. El documento de la Comisión se opone con contundencia a los argumentos esgrimidos por el Tribunal Supremo para limitar la retroactividad. 

Retomando la conocida Sentencia de 2013 por la que el Tribunal Supremo declaró la nulidad por abusivas de las cláusulas suelo que unas entidades financieras habían contemplado en las hipotecas formalizadas con particulares quedaba pendiente ver cómo se aplicaba y evolucionaba la materia respecto a las cláusulas suelo incluidas en hipotecas en las que el deudor es un autónomo, una pyme o empresas en general.

A día de hoy ya son numerosos los Tribunales que se han pronunciado favorablemente considerando también nulas por abusivas dichas cláusulas a pesar de que el deudor no sea estrictamente un particular amparándose a lo dispuesto en la Ley sobre Condiciones Generales de Contratación, que es aplicable tanto a particulares como a empresarios y, tras el análisis en función de cada caso concreto, principalmente de los siguientes hechos:

-          La existencia de negociación individual o no.

-          La información y transparencia prestada por la entidad financiera.

-          La proporcionalidad entre la cláusula suelo y techo.

-          El análisis de los documentos firmados y simulaciones realizadas.

-          El perfil del empresario.

           

Es por ello que han aumentado considerablemente las posibilidades que las empresas tienen para reclamar que las cláusulas suelo de sus hipotecas sean consideradas nulas en función del análisis de su caso concreto. Esperemos pues que con la reciente recomendación de la Comisión Europea se impulse la declaración de nulidad por abusivas de las cláusulas suelo que a día de hoy afectan a muchas hipotecas incluyendo aquéllas en que el deudor sea un empresario.

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EL NUEVO IMPUESTO SOBRE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS EN CATALUNYA.

El pasado día 24 de julio de 2015, entro en vigor la Ley 14/2015, de 21 de julio, aprobada por el Parlament de Catalunya, que crea el impuesto sobre las viviendas vacías como tributo de naturaleza directa, que grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas por el hecho de permanecer desocupadas de forma permanente y como medida para reducir el stock de viviendas vacías y aumentar su disposición a alquiler social. Sus aspectos principales son:

1. Es aplicable en el ámbito territorial de Catalunya.
2. El impuesto tiene carácter finalista, ya que los ingresos que se obtengan  quedan afectos a la financiación de las actuaciones protegidas por los planes de vivienda.
3. Constituye el hecho imponible del impuesto la desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años sin causa justificada.
4. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente, las personas jurídicas propietarias de viviendas vacías sin causa justificada durante más de dos años. Se excluye a las persona físicas.
5. Se acredita que una vivienda está ocupada, si su propietario dispone de un título como el de arrendamiento u otro análogo que habilita la ocupación y se justifica documentalmente por cualquier medio de prueba admisible en derecho.
6. El cómputo del plazo de dos años, se inicia a partir de la fecha en que está a disposición del propietario la vivienda para ser ocupada o para ser cedida a un tercero, sin causa justificada que justifique su no ocupación. Es necesario que durante estos dos años el sujeto pasivo haya sido su titular de forma continuada.
7. En casos de viviendas de nueva construcción, se considera que existe disponibilidad a partir de los tres meses a contar desde la fecha del certificado final de obra.
8. Es causa de interrupción del computo de los dos años, la ocupación de la vivienda, durante un periodo interrumpido de seis meses.
9. Son causas justificadas de desocupación de la vivienda, que la misma sea objeto de un litigio por resolver en relación a la propiedad, que se haya de rehabilitar, que esté previamente hipotecada con clausulas contractuales que imposibiliten destinarlo a un uso diferente al que se había previsto cuando se otorgo la financiación, que la vivienda esté ocupada ilegalmente o que forme parte de un edificio adquirido íntegramente por el sujeto pasivo en los últimos cinco años para rehabilitarlo y siempre que tenga una antigüedad de más de 45 años y tenga viviendas ocupadas que hacen inviable el inicio de la rehabilitación.
10. Los grupos de sociedades podrán optar por tributar en régimen de consolidación en este impuesto.
11. Quedan exentas del impuesto las entidades del tercer sector de la red de viviendas de inserción que regula el Plan para el derecho a la vivienda y las entidades inscritas en el Registro de entidades y establecimientos de servicios sociales de Catalunya.
12. Quedan exentas las viviendas protegidas con calificación oficial vigente, las viviendas situadas en zonas de escasa demanda acreditada de acuerdo con lo que establece el Plan territorial sectorial de la vivienda, las viviendas puestas a disposición de programas sociales de vivienda con las administraciones públicas o para destinarlas a programas de alquiler social y las viviendas destinada a usos regulados por la legislación turística u otras actividades económicas no residenciales siempre que se acredite el desarrollo de dicha actividad en los últimos dos años.
13. Constituye la base imponible del impuesto el número total de metros cuadrados de las viviendas de las que es titular el sujeto pasivo.
14. El impuesto se devengará el día 31 de diciembre de cada año y afecta al parque de viviendas del que es titular el sujeto pasivo dicho día.
15. El sujeto pasivo está obligado a presentar autoliquidación del impuesto. El plazo de ingreso se aprobará reglamentariamente y el modelo de autoliquidación se aprobará en el el plazo de un mes desde la aprobación del reglamento.
16. La cuota tributaria se obtiene aplicando a las bases imponibles el tipo de gravamen siguiente:

Base imponible hasta (numero de m2)	Cuota íntegra (euros)	Resto base imponible hasta (numero de m2)	Tipo aplicable (euros/m2)
0	0	5.000	10,0
5.000	50.000	20.000	15,0
20.000	275.000	40.000	20,0
40.000	675.000	en adelante	30,0

17. Los sujetos pasivos que destinen parte de su parque de viviendas a alquiler asequible, tendrán la siguiente bonificación:

Porcentaje de viviendas destinadas a alquiler asequible	Bonificación (%)
Del 5% al 10%	10
Más del 10% hasta el 25%	30
Más del 25% hasta el 40%	50
Más del 40%	75
Más del 67%	100

18. Las rentas máximas de alquiler asequible hasta tanto no se establezcan por orden de la consejería en materia de vivienda, son de 400 euros mensuales para los municipios de la zona geográfica A y de 300 euros mensuales para los municipios de la zona geográfica B,  delimitadas por el Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan por el derecho a la vivienda.

La gestión, recaudación e inspección del Tributo corresponde a la Agencia Tributaria de Catalunya.

De una simple lectura de dicha Ley, sorprende por un lado el hecho de que se crea un tributo que grava por igual a las viviendas desocupadas sin tener en cuenta la naturaleza de las mismas y por otro lado el hecho que afecta a todas las viviendas propiedad de personas jurídicas sin distinción. En cuanto a la naturaleza del bien gravado, a diferencia del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que grava la titularidad de un inmueble atendiendo a su ubicación o valor, el nuevo impuesto grava a toda vivienda desocupada por igual, prescindiendo de donde está situada, sin tener en cuenta su valor o estado u otros parámetros identificativos de la misma, lo que por sí solo ya crea dudas acerca de su equidad o justificación. Por otro lado, respecto al sujeto pasivo de la misma, sorprende que sean contribuyentes de dicho impuesto todas las personas jurídicas propietarias de viviendas vacías sin distinción, englobando no solo a las entidades financieras y de crédito que son las que actualmente tienen parques considerables de viviendas como consecuencia de las adjudicaciones y ejecuciones hipotecarias consecuencia de la crisis en general, sino también cualquier otra sociedad o entidad con personalidad jurídica que por el motivo que sea pase a ser propietaria de una vivienda y la tenga desocupada durante dos años, aunque ello no sea con fines especulativos.

Cabe señalar también que tanto el concepto de vivienda desocupada como la enumeración de las exenciones objetivas que se establecen, dejan bastante que desear. Así a título de ejemplo,  no se contempla como causa justificada de desocupación, el supuesto en que la propiedad posee una vivienda en alquiler pero que aún poniéndola en arriendo a un precio de mercado, por la propia coyuntura del sector inmobiliario tiene dificultad para arrendarla, por lo que o su propietario se ve forzado a destinarla a programas de alquiler social o bien debe afrontar un gravamen impositivo además de ver frustrada su expectativa de negocio o empresarial..

Finalmente, cabe destacar que si el primer devengo del impuesto se produce el día 31 de diciembre de 2.015, teniendo en cuenta que constituye el hecho imponible la desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años sin causa justificada y que solo se considera causa de interrupción de dicho plazo su ocupación por un periodo de cómo mínimo seis meses, ello supone que se tributará por una situación de hecho anterior a la entrada en vigor de la propia ley y ello limita o elimina sin duda, el margen de actuación de sus propietarios y llegada dicha fecha pueden verse obligados a satisfacer dicho impuesto. Obviamente, si el primer devengo se produjera a los dos años de la entrada en vigor de la norma, su margen de maniobra sería totalmente distinto, y por tanto mediante la celebración de contratos de arrendamiento u otras formas jurídicas de cesión de uso y ocupación de las viviendas, podría evitar su sujeción a dicho impuesto.

Por tanto, estamos de nuevo ante una Ley que crea un impuesto que con casi total seguridad conllevara, problemas de interpretación y aplicación, situaciones no deseadas o no contempladas y probablemente generadoras de conflictos entre la administración y los contribuyentes.

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