Con la crisis
económica actual y la gran oferta de inmuebles en el mercado del arriendo son
muchos los propietarios de bienes inmuebles arrendados, ya sean viviendas o
locales, que se están encontrando con la situación de que el arrendatario les
pide una rebaja de la renta en vigor, bajo la amenaza de que sino abandonarán
el inmueble para irse a ocupar otro de semejantes características por una renta
de alquiler menor.
El arrendatario en
dichos casos está olvidando que tiene la obligación de cumplir el contrato de
arrendamiento y que, por tanto, a no ser que en el contrato se haya previsto la
posibilidad para el inquilino de desistir del contrato dando un preaviso al
propietario o que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos le atribuya tal
derecho, deberá cumplir sus obligaciones contractuales hasta la fecha de vencimiento
convenida en el Contrato de arriendo.
Hemos de saber
que, de desistir el arrendatario unilateralmente del contrato, no se producirá la
extinción o resolución del arrendamiento, que continuará subsistente, sino que
nos encontraremos ante un incumplimiento obligacional, que facultará al
propietario para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la
resolutoria, así como, en ambos casos, la indemnizatoria de daños y perjuicios
que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral de la otra parte.
Esta indemnización
de daños y perjuicios comprenderá, por una parte, el valor de la pérdida
sufrida por el arrendador (daño emergente) y, por otra, el de la ganancia
dejada de obtener (lucro cesante)
Es de ver, pues,
que el arrendatario deberá abonar al arrendador, en el supuesto de que desista
del contrato de forma unilateral, las mensualidades que falten por cumplir, si
bien, hay que tener presente que, de dar entrada el propietario a un nuevo
inquilino, los importes que podrán reclamarse al arrendatario serán las mensualidades
devengadas desde el abandono del inmueble por parte del arrendatario hasta la
entrada del nuevo inquilino, pues de lo contrario se estaría produciendo un
enriquecimiento injusto a favor del arrendador.
En cualquier caso,
con las reformas aprobadas por el Consejo de Ministros del pasado 11 de mayo de
2012, esta situación cambiará, por cuanto que el arrendatario, con
independencia de la duración del contrato de arrendamiento, podrá desistir del
mismo en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación al
propietario.
Cortés, Pérez i
Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento Jurídico.
