De entrada, esta cuestión puede parecer superflua, pero no lo es, porque
del hecho que el arrendamiento de una plaza de aparcamiento esté sometido al
régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o del Código Civil,
dependerá, por ejemplo, que el arrendatario tenga o no derecho al tanteo o
retracto arrendaticio en caso de transmisión de la plaza de aparcamiento
arrendada.
Antes de continuar, cabe hacer un pequeño inciso para señalar que el
presente artículo se centra en aquellas plazas de garaje que se arriendan de
forma independiente, es decir, que no se arriendan de forma conjunta con una
vivienda o con un local.
El artículo 1 LAU dispone que su régimen jurídico resulta “aplicable a los arrendamientos de fincas
urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda”. Es
evidente que una plaza de aparcamiento no se entenderá englobada dentro del
término “vivienda”, pero ¿y dentro del concepto “distinto del de vivienda”?.
De la simple lectura del artículo 3 LAU, que define qué debe considerarse
por “arrendamiento par uso distinto del de vivienda”, y del artículo 5, que enumera
qué arrendamientos quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley, no podemos
concluir cuál es el régimen jurídico aplicable a las plazas de aparcamiento.
Ahora bien, dado que el artículo 3.1 utiliza el término “edificación” para
definir qué debe considerarse por “arrendamiento para uso distinto del de
vivienda” (se considera arrendamiento
para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una
edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el
artículo anterior), debemos preguntarnos si una plaza de aparcamiento es
una edificación, a los efectos de poder incluirla o no dentro del concepto
“arrendamiento distinto del de vivienda”.
El Diccionario de la
Real Academia Española de la Lengua define “edificación” como “edificio o conjunto de edificios” y “edificio”
como “construcción fija, hecha con
materiales resistentes, para habitación humana o para otros usos”. Si acudimos
a una legislación más específica en materia de construcción, como es la Ley 38/1999,
de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, nos encontramos con que se considera
“edificación” “un edificio de carácter
permanente” (art. 2.1).
Precisamente, tanto la
Dirección General del Registro y del Notariado (DGRN), como la doctrina mayoritaria
de los Tribunales, se han servido del término “edificación” para llegar a la
conclusión de que el arriendo de las plazas de aparcamiento se encuentra
sometido al Código Civil y no a la LAU.
La DGRN, en su
resolución de fecha 3 de marzo de 2004, afirma que “el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de
Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza
sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe
considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación -ya que en
ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de
guardar un vehículo-; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en
los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere e
art. 3.2. de la Ley –siquiera esta enumeración sea ejemplificativa-, ni en la
Exposición de Motivos de la Ley cuando dice (apartado 3) que “la ley abandona
la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de
locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de
vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda
permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y
arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba
los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales
de local de negocio y los asimilados a éstos”.
Si bien existen algunas
sentencias que se postulan a favor de la aplicación de la LAU, como, por
ejemplo, la SAP de Barcelona (13ª) de fecha 26 de junio de 1998 o la SAP de
Málaga (6ª) de fecha 2 de diciembre de 2002, lo cierto es que la mayoría de los
Tribunales abogan por la aplicación de la normativa general del Código Civil. De
entre estas sentencias, destacamos las siguientes:
- “Edificar no es marcar unos límites en el suelo por más que esos límites
se marquen en la más amplia superficie del solado de una edificación.
En consecuencia, si la plaza de garaje, (…), se encuentra
sita dentro de un espacio superior destinado a la ubicación de otras más y
delimitado del resto y de las zonas comunes por meras indicaciones no
constitutivas de cerramiento arquitectónico, es claro que no nos hallamos ante
una edificación y, por lo tanto, no es objeto de un arrendamiento regulado por
la Ley especial arrendaticia como destinado a uso distinto a vivienda, siendo
en tales casos aplicable el derecho común (…).” (SAP de Madrid (18º), de 3 de
junio de 2002).
-“Si la plaza de garaje, aun cuando lleve anexa un trastero (…), no está
ligada a un arrendamiento de vivienda o de local de negocio, sino que
constituye ésta el objeto principal y único del arrendamiento por lo que no
puede calificarse como una edificación, queda sometida al derecho común (…)”. (SAP
de Barcelona (4ª) de 16 de diciembre
de 2004)
-“Un espacio físico delimitado por líneas perimetrales o por columnas o
hitos no es una edificación como nadie discutiría que no lo es una plaza
delimitada en igual forma al aire libre, y sería ciertamente absurdo considerar
que una plaza perfectamente delimitada a la intemperie en un solar no está
sometida a la Ley especial porque no es una edificación y dar distinto régimen
jurídico a esa misma plaza pero situada dentro de un espacio mayor cubierto y
comprensivo de un determinado número de espacios iguales sin delimitación
física. Es decir, que tales plazas de garaje no son una edificación sino un
espacio incluido sin delimitar físicamente dentro de una edificación, que es
algo ciertamente distinto. (...)”. (SAP de Madrid (8ª), de 1 de febrero de
2010.
-“Si este concepto [edificación] se traslada a una plaza
de garaje, no ofrece duda alguna que el edificio al que se refiere el artículo
3.1. LAU lo será precisamente la construcción del sótano que se divide en plazas
de garaje individuales, pero no éstas consideradas de forma aislada, y ello
aunque se trate de fincas jurídicas independientes y con inscripción registral
propia, (…), pues entre otros argumentos no podemos olvidar que finca registral
no equivale en modo alguno a edificación (un solar es una finca inscrita en el
Registro de la Propiedad pero en modo alguno es una edificación pues falta la
ejecución material del edificio que le daría tal concepto); el hecho de que la
plaza de garaje sea una finca jurídicamente independiente no la convierte en
edificación a los efectos del artículo 3.1 LAU.” (SAP de Murcia (5ª) de fecha 8 de junio de 2010).
En sintonía, pues, con
la postura de la DGRN y de la doctrina mayoritaria, podemos concluir, respondiendo
con ello a la pregunta de qué régimen jurídico resulta aplicable al
arrendamiento de las plazas de aparcamiento, que la normativa que rige estos
contratos es la del Código Civil. Consiguientemente, y como ya anunciábamos al
inicio del presente artículo, en caso de transmisión de una plaza de
aparcamiento arrendada, el inquilino no tendrá derecho de adquisición
preferente sobre la misma.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L. Departamento jurídico
